עולם המשכנתאות הוא עולם מאוד מורכב מפני שיש בו מסלולים שונים, ישנן אפשרויות לקחת מסלולים עם תקופות זמן שונות וישנם המון שיקולים. בוסף, לרוב זו ההוצאה היחסית, הכי גדולה שתא משפחתי עושה.
הנקודה שאני רוצה להתייחס אליה במאמר הנוכחי היא לאיזו תקופת זמן לקחת את המשכנתא?
התשובה היא שזה תלוי מאוד מה המטרות שלכם.
אדם שקונה נכס למגורים ואין לו עודף תזרימי, כלומר ההכנסות שלו שוות בערך להוצאות, ייקח את המקסימום האפשרי, עד שאולי יגדלו ההכנסות כי כרגע הוא לא יכול להעמיס על עצמו יותר כסף. כך, לאורך זמן הוא ישלם יותר ריבית לבנק אבל יקנה את דירת החלומות שלו.
כשאני בא להשקיע בנדל"ן, אז הסיפור הוא שונה מכיוון שאז מתעוררת השאלה:
האם יש לי עודף תזרימי שוטף שאני יכול לכסות את המשכנתא יותר מהר?
מה זאת אומרת?
נגיד שהדייר משלם 2,000 שקלים לחודש. אולי יש לי עוד 3,000 שקלים פנויים בכל חודש ואני רוצה לסיים את המשכנתא יותר מהר, אז אני יכול לתכנן החזר משכנתא חודשי של 5,000 שקל לחודש וזה יקצר את התקופה.
יכולים לבוא אנשים ולהגיד למה, מה קרה, למה למהר?
את ה3,000 שקלים קח ותשקיע בשוק ההון לצורך העניין, מה בוער לך להחזיר?
כאן נכנס השיקול האישי; יש כאלה שפחות אוהבים להיות בחובות, יש כאלה שנמצאים בגיל כזה שהם רוצים עוד מעט להפסיק לעבוד ואז הם רוצים שהנדל"ן להשקעה ייצר להם תזרים שיגדיל להם את ההכנסות החודשיות.
כלומר, אם אני מייצר סכום כלשהו משכר הדירה, אז אני יכול תאורטית להקטין את ההכנסות שלי מעבודה ולעבוד פחות, אם אני מעוניין להפסיק לעבוד ועוד לא הגעתי לגיל 60 ומעלה שאני יכול לקבל פנסיה.
מצד שני, יש כאלו שאומרים שהם רוצים להחזיר את המשכתא כמה שיותר מהר בהתאם ליכולתם, כי הם רוצים שהדירה הזאת תהיה נקייה מחובות ואז יוכלו מיד למנף אותה ולקחת עוד הלוואה. מה הכוונה?
נגיד שיש לנו נכס בשווי של מיליון שקלים, לקחנו עליו משכנתא וגמרנו לשלם את המשכנתא. יש לנו נכס במיליון שקלים ללא חובות, אז הבנקים יתנו לנו עד 50% משווי הנכס למשכנתא לרכישת נדל"ן אחר בישראל. יתכן ואסטרטגיה שלי היא שאני רוצה כמה נכסים בארץ. זאת אומרת, אני יכול לנסות להחזיר יותר מהר את המשכנתא כי זה ישמש אותי בתוכנית הגדולה שלי לקחת עוד מינופים, עוד דירה, עוד נכס וחוזר חלילה.
מסקנה, כשאתם מתלבטים ומחליטים לאיזו תקופת זמן אתם רוצים לקחת את המשכנתא, תבדקו טוב מה התזרים השוטף שלכם. אם זאת דירה להשקעה תעריכו מה שכר הדירה הצפוי- אני אישית ממליץ לקחת בחשבון 11 חודשי שכירות ולא 12 חודשים, כי תמיד יכולה להיות איזשהי תקלה, איזשהי הוצאה, מעבר בין דיירים, אז אני לא רוצה להיות על השקל אם אין לי עודף תזרימי. תבדקו האם יש לכם עודף תזרימי, כלומר סך ההכנסות גדול מההוצאות ומה אתם עושים איתו.
האם אתם משקיעים אותו בשוק ההון?
האם אתם רוצים להשקיע אותו בנדל"ן?
האם אתם רוצים להשקיע אותו בהשקעות אחרות?
אתם רוצים להעלות את רמת החיים שלכם?
אתם רוצים לצבור כסף לחופשות?
כל אחד עם הצרכים והמשימות שהוא מציג לעצמו,
אבל תזכרו לגבי תקופת זמן ההחזר- ככל שתקחו תקופה ארוכה יותר, סך כל הריבית שתחזירו היא גבוהה יותר ואתם "מפסידים כסף". מצד שני, אם הריבית זולה, יש לי עודף תזרימי ואני יכול להשקיע אותו בהשקעות עם תשואה ממוצעת גבוהה יותר, אני יכול להרוויח פעמיים.
אז כרגיל- אין נכון או לא נכון, יש מה מתאים לי ועבור על אחד זה שונה.
תחשבו טוב, תתייעצו עם יועץ משכנתאות או יועץ אחר שמבין והוא אובייקטיבי, ותעשו השקעות טובות.
כסף מייצר כסף.
