לידיעה, בהמשך הדף יש תמלול מלא של השיחה שעמית עשה עם אמיר.
אמיר הוא אדם מעורר השראה.
היכולת לגור שנים רבות בארץ ובארה"ב,
לקחת ידע פיננסי "משעמם" של רואה חשבון ולהפוך את עצמו ליזם מצליח שנופל וקם.
הוא אחד משלושת השותפים של חברת SAFE FUTURE המאגדת משקיעים להשקעות נדל"ן בארה"ב.
יש להם מספר מודלים שונים להשקעות, ודיברנו על נדל"ן והחיים עצמם.
דיברנו גם על הרבה מושגים שאנשים משתמשים בהם בעולמות הנדל"ן וההשקעות, אבל רבים לא ממש מבינים מה המשמעות האמיתית שלהם.
היתה שיחה מרתקת.
למטה יש לינק להשאיר פרטים, ודניאל מהשיווק ישמח לחזור אליך ולתת כל הפרטים הרלבנטים לך.
בין הנושאים עליהם דיברנו:
• מה גרם לו לעזוב את מקצוע ראיית החשבון ולהפוך ליזם נדל"ן
• מהו חזון החברה ואיך נבחר השם SAFE FUTURE
• מודלים שונים להשקעה בנדל"ן בארה"ב
• יתרון מודל BRRR בעיניו
• איך לבחור קבוצה דרכה כדאי להשקיע
• מה זה חוק הניצעים?
• מהו מנגנון Catch up בחוזה ההשקעות
• למה הוא מאמין שהשקעת נדל"ן חייבת להיות בכל תיק השקעות?
• 3 טיפים פרקטיים לחיים
לינק להשארת פרטים והכרות מעמיקה עם הפרוייקטים SAFE FUTURE
https://bit.ly/3FaeJ4e
קהילת כסף והשקעות בפייסבוק: https://bit.ly/3GGBT2c
ערוץ היוטיוב של עמית בו סרטונים רבים בעולם הכסף וההשקעות: https://bit.ly/2Kt99Ci
*** כל הנאמר בפרק הוא למטרות לימודיות בלבד ואינו מהווה המלצות השקעה. כל השוקל להשקיע חייב להתייעץ עם יועץ מוסמך. אינני יועץ השקעות או יועץ פנסיוני מוסמך והפרק נועד להסבר בלבד.
תמלול הפרק:
עמית: שלום לכולם, זה עמית, מה שלומכם? תודה שבחרתם להאזין לנו היום, ורגע לפני שנתחיל אני רוצה להזכיר שאני מקיים הרצאות מותאמות לחוגי בית או לארגונים בעולמות של הכסף והשקעות וניהול הכסף, אז מי שמעוניין, אני בשמחה אציע לכם את מה שמתאים לדעתי, כמו כן הקורס בונים עתיד בונים עתיד מהשקעות, נמצא קורס דיגיטלי, יכול מאוד לעזור לכם לבנות את האסטרטגיה המתאימה לכם, וזה מוביל לנושא של היום. היום נדבר על השקעות נדל"ן בארה"ב, וקצת על נדל"ן בכלל, על מה לשים לב, האורח המכובד שלי, שבעצם אני מתארח במשרדו הוא אמיר פלג, אמיר שלום.
אמיר: היי, בוקר טוב.
עמית: בוקר טוב, אמיר אחד משלושת בעלי חברת safe future, הוא בן 49, ובמצטבר הוא חי יותר מ-23 שנים בארה"ב, הוא מגדיר עצמו כתלמיד תמידי, על החיים, על הכול, ודרך כל הפלטפורמות האפשריות, ובעיקר הזמנתי אותו היום כי אני חושב שחברת safe future היא קצת שונה בנוף של החברות נדל"ן, ותמיד כיף ללמוד, החברה נוסדה בשנת 2011, יש לה עד היום למעלה מאלף לקוחות, הם עושים פרויקטים בסוגים שונים עליהם נפרט היום בארה"ב, והם גם יש להם מכללה שהם לימדו בה עד היום אלפי תלמידים, שחלקם אפילו הקימו חברות בתחום, אז ניסיון וידע יש, ואני מקווה מאוד שבשעה שיש לנו אני אצליח לחלוב ממך כמה שיותר מידע לטובת כולנו. אז אני רוצה להתחיל בשאלה אישית, איך הופכים מרואה חשבון ליזם נדל"ן, איך, מה הקשר.
אמיר: אז קודם כל תודה רבה על ההזדמנות להיות כאן איתך, זה אחריות לשתף ותענוג, אז תודה רבה. מבחינת המעבר מראיית חשבון לנדל"ן, אז אני הגעתי לראיית חשבון כי חשבתי שזה ה-, באמת לא ידעתי איפה להתחיל כשהגעתי לאוניברסיטה, וחשבתי שראיית חשבון, מימון, זה בעצם השפה של עסקים, וזה נותן בסיס טוב לכל דבר שארצה לעשות בחיים, ידעתי שאני לא ארצה לעשות את זה כל החיים, ובאמת שנאתי כל רגע, אבל זה באמת נותן foundation טוב לנדל"ן, לעסקים, לכל דבר שרוצים לעשות.
עמית: הבנתי. אז הגעת ל-safe future, אתם הקמתם את זה ב-2011, אתה גרת גם הרבה שנים בארה"ב, שתף אותנו, כמה שאתה מוכן, מה הוביל אותך לחזור לארץ ומה הוביל אותך להיות חלק מ-safe future.
אמיר: אז אני כילד הייתי בארה"ב, כמה פעמים, בגלל העבודה של אבא, ואחרי הצבא חזרתי לשם לבד, התחלתי ללמוד, עבדתי בראיית חשבון, הגעתי לנדל"ן, השקעתי והיה לי עסק והכל היה טוב ויפה, והתכנית והחלום היה להתקדם שיהיה כל כך הרבה הכנסה פסיבית מנד"לן בארה"ב, שאפשר לחזור לארץ להיות סביב המשפחה ולהיות באדמה שהיא שלנו, ואז הגיעה 2008 ודברים השתנו קצת, אז בעקבות מה שקרה אז, אז די איבדנו כמעט הכול, בעצם את כל ההשקעות, את כל הדברים, ואז היינו במן נקודת פיצול בשביל, זה היה ראש השנה 2009, היינו בבית כנסת, אומר לאשתי טלי, שאנחנו ביחד מכיתה יא', מה דעתך שנחזור לארץ, היא חשבה שאני שיכור מכל העליות בבית כנסת, אז לא ממש התייחסה, למחרת עוד פעם לפני בית כנסת מה דעתך, הסברתי לה, תראי, אם נישאר כאן אני אצטרך להקים עסק חדש, ייקח לי 5 שנים, ואז הגדול, רועי, שהיה אז בן 9, יהיה כבר בן 14, ואז לחזור לארץ כשהילדים בגיל הזה, זה לא קל, אז בטח נגיד טוב, נחכה אחרי קולג', ובסוף לא נחזור, אז זה או עכשיו או כנראה אף פעם, גם שאין כסף ואין תכנית ואין שום דבר, אבל ההזדמנות הזאת שהמפולת נתנה לנו, היא הזדמנות נהדרת לחזור לארץ להיות סביב המשפחה, להיות כאן, ונפענח כבר את הדרך. אז ככה חזרנו, אחד הדברים שהתמזל מזלי, יוסי וגיל התחילו את העסק ב-2011, הגיעו בין היתר לאטלנטה, אחרי שעשו ניתוח של השווקים שם, ראיינו כל מיני סוכני נדל"ן שם, הגיעו לבחורה מקסימה בשם טניה, וטניה שהייתה סוכנת נדל"ן, היא ואני עבדנו ביחד הרבה כשגרתי שם, והיא קישרה בינינו, אז האמריקאית קישרה בין הישראלים.
עמית: מה שנקרא עולם קטן.
אמיר: עולם בהחלט קטן.
עמית: אז אני מבין שאתה הצטרפת לגיל ויוסי קצת אחרי, או קצת הרבה אחרי שהם הקימו, אבל אני מתייחס לשאלה עכשיו כאילו אתה היית מהרגע הראשון, מה החזון בעצם שהקמתם את safe future, כי יש לכם.
אמיר: אז גיל ויוסי, מי שלא מכיר, פשוט אנשים מדהימים, גיל בולדוזר, בלי סוף אנרגיות ובנאדם של עשייה, הוא עשה לא מעט נדל"ן כאן וזיהה את ההזדמנות בארה"ב, התחיל עם כל מיני משווקים כאלה שבעיקר נתנו לו חינוך או לימוד, כלומר לא באמת את הנדל"ן אבל יותר את ה-איך לא לעשות, ויוסי, שהוא אישיות, הוא מלמד נדל"ן בארץ המון שנים, עושה בעצמו המון שנים, מוציא לאור גם וכל מה שאפשר להגיד עליו,
עמית: גם עו"ד למיטב ידיעתי,
אמיר: עו"ד, כן, אבל הוא משתדל לא להגיד את זה בקול רם, אבל הזוג הזה חברו דרך יובל שוורצמן, שגם כן היה באחד הפרקים,
עמית: פרק 43, מי שלא מכיר, יובל התארח פה.
אמיר: כן, יובל מקסים, חיבר ביניהם, והאנרגיה של גיל והוויז'ן של יוסי, בסוף הם חברו, התחילו לעשות נדל"ן בשביל עצמם, הרבה תלמידים של יוסי התחילו לשאול אוקיי, אתה עושה בשביל עצמך, אתה אומר לנו איך לא לעשות, אולי תתחיל ללמד אותנו ולעזור לנו כן לעשות, אז הוויז'ן שאיתו הם התחילו, היה לעשות הכל בשקיפות, ללמד כמה שיותר את האנשים, גם אם הם לא עושים דרכנו או דרך safe future, שיהיה לאנשים את הידע של מה לשאול, איזה מסמכים לראות, איזה אתרים להסתכל עליהם, לראות שהאינפורמציה היא זמינה ולבקש אותה, לא להסתנוור מאנשי מכירות מאוד מאוד מכירתיים, ולא להסתנוור מהתמונות היפות, אלא ללמוד, להבין, ואז לעשות, וככה safe future קמה.
עמית: הבנתי, שאלה אחרונה על safe future, בשלב הזה לפחות, מה מקור השם? אני יש לי איזה תיאוריה של עצמי, אבל מעניין אותי אם היא נכונה.
אמיר: מה התיאוריה שלך?
עמית: תגיד, אני אגיד לך אם זה התיאוריה.
אמיר: אז מי שפוגש את יוסי מבין שיש לנו בנאדם מאוד מיוחד, דובר שפות, משורר, מוציא לאור, והוא בא עם השם הזה של safe future, כלומר המטרה היא לתת עתיד בטוח לאנשים שמשקיעים איתנו, שהולכים איתנו, וגם אם הם לא איתנו, אז לפחות שניתן להם את הידע שיהיה להם עתיד בטוח.
עמית: אז יפה, זה מה שחשבתי, אז הוא הצליח בשם שהוא נתן, זה עובר. נקפוץ רגע מ-2011, שבקמתם, לימים אלה, מאזינים, אני לא יודע מתי תקשיבו לפרק, אבל לצורך העניין אנחנו מקליטים אותו באוקטובר 2021. מה מצב הנדל"ן בארה"ב היום?
אמיר: המצב מאוד מעניין, הוא מאוד…המים לא שקטים, אבל אם נסתכל על הדבר הכי בסיסי, זה יש פשוט מחסור אדיר, עצום, של בתים למגורים, אם זה בתים שאנשים רוצים לשכור, או לחיות בעצמם, זה נבע בעיקר בעקבות המשבר של 2008, שבעקבותיו הרבה בנקים הפסיקו להלוות, קבלנים הרבה פשטו את הרגל, הרבה מהנזילות בשוק יצאה, ופשוט הפסיקו לבנות, אז שאתה בשוק כזה ענק שגדל אולי קצת פחות מאחוז בשנה, שלנו בארץ זה אולי נשמע קטן, אבל על 300 ומשהו מיליון איש, זה עדיין מיליונים, אז השוק ממשיך לגדול, ודי הפסיקו לבנות, אם השוק צריך בערך מיליון וחצי בתים בשנה, ומ-2008 בנו שליש מזה כל שנה, אז do the math, יש הצטברות אדירה של מחסור, וכמה שלא מסתכלים על טכנולוגיות חדשות, דרכים חדשות, עדיין לא מספיקים להגיע ל-to make up the difference, סליחה על האנגלית, אז זה הדבר הכי בסיסי היום, יש מחסור ענק, יש דרישה מכל העולם, מארה"ב, ממשקיעים זרים, יש משכנתאות שזה כסף חינם בעצם היום, וזהו, אז זה הדבר הכי בסיסי, בזה צריך להתרכז, יש כל מיני דברים, מקרו ומיקרו כמובן שצריך לשים לב אליהם, אבל ה-bottom line, אין מספיק בתים.
עמית: אז אם אני מבין נכון זה לאו דווקא קשור לקורונה לדעתך, זה קשור לזה שפשוט לא בנו מ-2008, אחרי המשבר הגדול, פחות בנו, אז במקרה זה משתלב עם הקורונה, זה לא…לאו דווקא בגלל הקורונה.
אמיר: אז הקורונה האיצה כל מיני תהליכים שכבר היו בתנועה, אם אנחנו מסתכלים על יציאה מחוץ לערים, אז זה האיץ את זה, אם מסתכלים על הרצון של אנשים, במילא הטכנולוגיה, נגיד עבודה מהבית, זה טכנולוגיה שהיא, זה כבר מגמה שקוראת שנים, אם לפני שנתיים שיחה בזום היה נראה קצת מוזר והייטקיסטי ואיזה יופי, היום כולם עושים את זה, אז פתאום זה, אבל במילא זה היה קורה, אז אם לא היה קרה עכשיו, אז היה קורה עוד שנה, עוד שנתיים, עוד שלוש, אבל בסוף המגמה הזאת של לעבוד יותר מהבית, של פחות להיות באוטו, של יותר ליהנות מהחיים ולא להיות תקועים בפקקים כל הזמן, זה במילא קרה, הקורונה פשוט האיצה את זה.
עמית: זה גם אומר, אם אנשים רוצים לעובד יותר מהבית, שהם מחפשים דירות יותר גדולות? או שזה לאו דווקא?
אמיר: מה שאנחנו רואים שם, ואתה יודע, אומרים שוק אמריקאי, אבל אין שוק אמריקאי, יש…
עמית: זה מה שאני רוצה במהלך השיחה שתלמד אותנו.
אמיר: כן, אז יש הרבה שווקים, וחשוב מאוד שנבין את זה, כי מנהטן זה בכלל לא דומה לאיזה עיירה קטנה מחוץ לאטלנטה, ומאוד שונה מלוס אנג'לס, וכך הלאה, אז חשוב להבין מה השוק הספציפי שאנחנו מדברים עליו, כן, אז אנחנו רואים עכשיו שאנשים יותר יוצאים לפרברים, איפה שיש יותר שטח, אפשר לגור בדירות יותר גדולות, או בתים יותר גדולים, עם מרפסת או עם חצר אחורית, או פשוט אפשר לצאת החוצה ולהתחיל ללכת בירוק, אז כן, הקורונה עזרה לזה, בהחלט.
עמית: אז נמשיך עוד משהו אחד על הקורונה, בנכסים שאתם מנהלים, איך עברתם את התקופה הזאת בנושא של גביית שכר דירה, ממה שאני יודע, וזה מעט כמובן, שהממשל האמריקאי נתן גרייס לשוכרים שאפשר לא לשלם, עד לתקופה מסוימת, אבל סה"כ איך עברתם את זה, זאת אומרת הרגשתם נפילה גדולה בשכירות, עברתם בשלום, איך זה.
אמיר: אז במרץ 2020, ממש שהתחיל הסגר שם בארה"ב, כל מי שהחזיק נדל"ן היה פשוט במעין היסטריה או פחד עצום של מה הולך להיות בראשון לאפריל, ולא כבדיחה, אלא באמת האם ישלמו, והסתכלנו על ביטוחים, דיברנו כאן עם כל חברת ניהול, כל מה שיכולנו לעשות עשינו, בשביל לנסות לדעת את העתיד, וכמו הרבה אחרים גם אנחנו לא הצלחנו לנבא את העתיד, כמעט ולא היו בעיות, יש לנו מגוון של נדל"ן, כלומר אם זה, אנחנו בעיקר מתעסקים בבתים חדשים, אז סוג האוכלוסייה ששוכרת שם היא נהדרת, נגיד בהאנטסוויל, רוב השוכרים שלנו הם אנשי,
עמית: באיזה מדינה זה האנטסוויל?
אמיר: אה, סליחה, האנטסוויל אלבמה, זה הרבה מהנדסים, הרבה אנשים שעובדים בתעשייה הביטחונית שם, אז הם המשיכו די כרגיל, אנשים שמרוויחים יפה מאוד, ולא היה שום בעיה. יש לנו גם נדל"ן שהוא low income, וגם שם פחות היו בעיות. עכשיו אני לא רוצה להגיד שלא היו בעיות, קודם כל אחוזית, היה אחוז גבוה מאוד ששילם, כמעט ולא שונה מימים רגילים, אבל זה היה שונה במתי הם שילמו, כי היו, כולם, גם השוכרים היו בחשש מה הולך להיות, אז היו כאלה שאמרו טוב בוא נחכה קצת ונראה, אז הם שילמו נגיד חצי מהתשלום או שליש מהתשלום, אבל כל עוד היה communication, דיבור עם כולם, החברות ניהול שעבדנו איתם עשו עבודה נהדרת, אנחנו לחצנו עליהם, הם יצרו קשר עם כל השוכרים, לשמוע מה קורה, איך הולך, איך העבודה, איך אתם עומדים בזה, ועם חלקם עשו מן תשלומים כאלה שבסוף קיבלנו את הכסף, ועם חלקם, bottom line, מעט לא שילמו, וחלק מהפרויקטים שלנו גם אחרי זה הממשלה באה והשלימה לשוכרים, אז over all, זה לא הייתה מכה, זה די התגלגל היטב.
עמית: מעולה, טוב לשמוע, אני רוצה שנדבר קצת על דברים יותר במקרו עכשיו, אחת הדילמות, כמו שאני קורא המאזינים שלי בפודקאסט, היא הרבה פעמים הם אומרים טוב, נגיד שהחלטתי להשקיע בנדל"ן בחו"ל, ונתעלם כרגע מאיזה מדינה בחו"ל אפילו, לא רק ארה"ב, אירופה, אתה יודע וכו', אבל אני אקח את השאלה דווקא לארה"ב כי שמה קל לי לשאול את השאלה, ואז הוא שואל את עצמו האם כדאי לי לקנות דירה בבעלות שלי? או ללכת דרך קבוצה? האם אתה יכול קצת לשתף אותנו בדעתך הסובייקטיבית כמובן, למי מתאים בבעלות, למי מתאים קבוצה.
אמיר: אז זה שאלה באמת שעולה הרבה. אני אוהב לספר שסבא שלי, בן 97, ביקרתי אותו אתמול ומבקר אותו הרבה, הוא, לפחות בעבר, היה נגיד נותן כסף לבנים שלו ואומר להם הינה, קחו את הכסף, לכו לאמיר ותיקנו בית לעצמכם, בשם שלכם, שהבית יהיה שלכם. אבא שלי, שהוא קצת משתחרר כסף, הוא אומר, או אבא ואימא רוצים להשקיע, אז הם מתקשרים אליי ואומרים אמיר טוב יש לנו את הכסף הזה, באיזה קבוצה להשקיע? אז כל אחד זה הסגנון שלו, זה מה עוד קורה לו בחיים, בדיוק איך ומה, בסוף בנאדם צריך להכיר את עצמו, להכיר את היעדים שלו, איך הוא מתנהל או היא מתנהלת, ולפי זה לראות מה מתאים. עם זאת, הבסיס של ידע, של לשאול שאלות, של להבין מה הסיכויים, מה הסיכונים, מה ההתנהלות, איפה, איך דברים מתנהלים כשאתה מחזיק את זה בעצמך או אם זה כשאתה מחזיק את ההשקעה דרך קבוצה, חייבים לדעת את זה, חייבים לשאול את השאלות ולהיכנס, לא חשוב איזה השקעה, עם עיניים פקוחות ועם ידע בסיסי רחב.
עמית: אבל בוא נרחיב רגע, מי שרוצה בבעלות, אני לא בטוח שכולם מבינים מה ההשלכות על זה ביום יום, בשוטף, מול חברת הניהול, מול המדינה, מול ה-state אתה יכול קצת לשתף, כי לך אני מאמין שיש את הניסיון של גם וגם וגם, כל הרבה שנים בתחום.
אמיר: כן, גם וגם, אז אני אצטט את אחד מהקורסים בנדל"ן שהייתי בארה"ב, הבחור, בחור מאוד מבוגר, אז היה, מן הסתם עוד יותר עכשיו, אחד המשפטים שלו היה the less i do, the more I earn, כמה שפחות אני עושה, יותר אני מרוויח, מה שהוא התכוון זה לא שלא לעשות כלום, אלא לא להיכנס לאיך אני מתקן את השירותים או את החשמל או קוצץ את הדשא, אלא לראות איך אני מוצא צוות, מוצא אנשים שאני יכול לשלם להם, כדי שהם יעשו. אז זה דבר אחד. אז כשיש לך בית שלך, שאתה הבעלים שלו, אז מן הסתם אתה רוצה שיהיה לך חברת ניהול, בעיקר כשזה רחוק, אבל אם גם זה קרוב אני חושב עדיף שתהיה חברת ניהול, שהם מטפלים בזה, שהם מתעסקים עם זה, ואז רוב העיסוק שלך, אחרי הקנייה, כלומר אחרי שעשית את כל ה-due diligence של איפה ומה ואיך ואיזה משכנתה, עם משכנתה, כל הדברים האלה, לבחור את החברת ניהול הנכונה שיש לה את הניסיון, שיש לה את הביטוחים, שיש להם את הידע כמובן ואת השם, good reputation והכל, ואז אתה מתנהל מולם, זה פעם בחודש לראות את הדוחות, לפעמים זה לדבר איתם, לשאול את השאלות, להיכנס לדוחות, לראות את התמונות, להיכנס לעניינים. עכשיו מה זה כולל בארה"ב? נתחיל מהכי בסיסי, אתה חייב שיהיה לך מספר משלם מיסים אמריקאי, כמובן לקנות את הבית, אתה רוצה לראות שכל המסמכולוגיה באמת תואמת, שהשם שלך מופיע שם, שזה רשום במחוז, שיש לך את המסמכי סגירה, את הביטוח של title insurance, ביטוח רגיל לבית, כל הדברים האלה, בסוף הכול זה אחריותך, אז אתה רוצה לראות שיש לך את זה, כל חודש רוצה לעבור על הדוח שאתה מקבל מהחברה ולעבור שורה-שורה, לראות על מה הייתה ההוצאה הזאת, האם הכסף נכנס בזמן, ואם הכסף עבר לחשבון בנק שלי, פעם בשנה אתה רוצה לראות ש-, לפחות פעם בשנה, שחברת הניהול ביקרה שם, שהיא צילמה שם, לעבור על התמונות, לראות אם יש דברים שנראים לך קצת מוזרים, ואולי לעלות על שיחה איתן ולשמוע אוקיי, ביקרתם בבית, איך זה נראה, איך הדייר, מה הצעד הבא. אז זה הנושא של התפעול של זה. הרבה פעמים חברות הניהול יטפלו בלשלם את ה-property taxes, כאילו ארנונה שם, ואת הביטוח על הבית, ואם יש ועד שכונה, אפילו שהם אמורים לשלם את זה, בסוף זה אחריות שלך, של בעל הבית, אז תוודא שזה קורה, אל תסמוך עליהם רק ש-, אלא תסתכל שהכסף יצא ושזה התבצע, כנ"ל לגבי משכנתה, אם יש משכנתה על הבית, אתה רוצה לוודא שכל חודש המשיכה מתבצעת, בעיקר בחודשים הראשונים, זה לפעמים לא באוטומט, אז זה זה. מבחינת מס, אז יש לנו תמיד שותף נחמד, uncle Sam בארה"ב, וכמובן גם בארץ, אז חייבים רואה חשבון, אפשר לעשות את זה לבד, אבל עדיף רואה חשבון מוסמך באמריקה ורואה חשבון כאן שילווה אותנו בתהליך, אז זה התנהלות מסוימת, זה לוקח את הרבע שעה בחודש אחרי שדברים הם באוטומט, ופעם בשנה שעה-שעתיים, לפעמים שלוש בשביל הנושא של המיסים, אז זה בבית הפרטי. בקבוצה גם יש התנהלות, בקבוצה בד"כ מקבלים את זה רבעוני, מקבלים איזשהו דוח רבעוני מהחברה שמנהלת, אתה רוצה להשקיע את הזמן לקרוא את זה, להסתכל על זה, להסתכל על הרווח והפסד, להסתכל על התמונות, לקרוא את המוסיקה בדיווח הזה, אם זה מה לגבי המקבץ בתים או מה קורה בשוק, כל המוסיקה שהחברה שעושה את הקבוצה מעבירה, צריך להיכנס לזה, לא להתבייש לשאול שאלות, אז זה יוצא בערך פעם ברבעון, סוף שנה החברה שמנהלת את זה תעשה את הדוח מס לקבוצה ותעביר לנו טופס שנקרא K1, וגם כאן צריך ללכת עם ה-K1 הזה ועם שאר ה-K1-ים או דברים שיש לנו אחרים, לרואה חשבון אמריקאי, רואה חשבון ישראלי, זה לא מפחיד, זה לא הרבה עבודה, אבל זה משהו, תמיד יש משהו, גם בלא לעשות כלום יש משהו.
עמית: זה בחירה, זה גם השקעה, לעשות כלום. לא, אבל אהבתי את ה-the less I do, more I earn, חשבתי שהוא מכוון לזה שהוא מעדיף לצורך העניין קבוצות ולא בבעלות, כי בבעלות לא יעזור כלום, יש יותר אחריות, יש יותר צורך להעמיק, אני אישית חושב שמי שרוצה לקנות נכס אחד, נגיד לבנאדם יש 100 אלף דולר לצורך העניין לנדל"ן, אני פחות מתלהב שהוא אומר לי שהוא רוצה בבעלות, אני אומר אדם שרוצה שיהיה לו בסוף כמה נכסים, אז כל התהליך הזה, ללמוד, להעמיק, סבבה לגמרי, אבל בשביל אחד? עוד פעם, זה דעתי הסובייקטיבית.
אמיר: אני מסכים איתך, עכשיו שוב, זה תלוי בוויז'ן, ברצון, ביעדים של אותו בנאדם, האם הוא רואה שהעתיד שלו הולך להיות לצבור עוד ועוד, ש-eventually הוא רוצה…ואז על בסיס זה, עכשיו גם אז, אם ה-, שוב, זה תלוי מה הרצונות שלך, אבל אם הוויז'ן שלך, הרצון שלך בסוף זה להקים חברה שלך או לעשות בשביל עצמך את כל ההשקעות האלה, אז גם אז שווה להשקיע חלק כאן וחלק כאן בשביל ללמוד, הידע, בעיקר בתחילת הדרך, אבל לאורך כל הדרך הלמידה המתמדת הזאת, ההתנסות הזאת, גם אם אתה משקיע בקבוצה, אז בעיקר בתחילת הדרך עד שאתה מוצא את ה-best fit, אתה אולי רוצה להשקיע קצת בקבוצה א', בחברה א', קצת בחברה ב', לראות איך כל אחד מתנהל, איך הדיווחים, איך התוצאות, איך ההתמודדות עם בעיות והתמודדות עם הצלחות, זה תמיד כיף גם, ואיך הקשר האישי עם אנשים שמנהלים את זה, לא רק בעלי קבוצה, אלא הצוות שעושים את הדיווחים או שכשמרימים טלפון הם עונים ו-, אז שווה להתנסות וללמוד ככה.
עמית: אני מאוד מסכים, זה מה שאני מנסה לדחוף, גם דרך הפודקאסט וגם בייעוצים אישיים. אני רוצה שנעבור לעוד משהו שהוא מקרו, שאני פחות חושב שמבינים אותו עד הסוף, כולל אותי, אני מבין אותו, אבל אשמח לשמוע מבעל מקצוע, יש למעשה, אני מדבר עכשיו על השקעה בקבוצות, שתי צורות, בגדול, בגדול, בגדול. צורה אחת, בד"כ פרויקטים של שנתיים וחצי-שלוש, זה כל הקבוצות לפחות כמעט שאני מכיר, לפעמים זה 5 שנים, רוכשים, עושים איזושהי השבחה, מוכרים, יש רווחון ותודה רבה וכולם מרוצים, ויש את הדרך השנייה, אני חושב שזה נקרא B triple R…
אמיר: BRRR, כן.
עמית: buy rehab rent refinance, אם אתה מוכן לספר לנו ולהסביר לנו את הלוגיקה של הטווח ארוך הזה, של הגישה הזאת של לא לסיים תוך 3 שנים, אלא נישאר יותר זמן, לכם בחברה יש לכם גם וגם, אבל אני אשמח קצת לשמוע ממך, כי יש לדעתי הרבה חוסר ידע והבנה בראיית טווח ארוך הזאת, ולא מיד גומרים הולכים ב-3 שנים ומחפשים עוד פרויקט.
אמיר: אז אני חושב שצריך להסתכל על זה בכמה דרכים, שוב, הכול חוזר למה היעדים שלי היום, מה העידים יהיו יותר מאוחר, ודברים משתנים בחיים מן הסתם. BRRR, כן? ה-buy rehab rent refinance, זה משהו מסוים, זה יכול להיות או לקבוצה או לבית יחיד, אבל הקונספט הוא שאתה מחזיק את הנדל"ן להרבה הרבה שנים, לאורך שנים אנחנו, סטטיסטית, כן? לאורך הרבה הרבה שנים, תמיד הנדל"ן ממשיך לעלות, שוב, זה מבוסס על איפה אתה נמצא ומה, יש עבודה שם וכל מיני מכות אחרות, אז אחד זה, אם אנחנו עושים משהו קצר, אז הצלחנו, נהדר, הרווחנו 20%, 15%, 100%, הרווחנו משהו, נהדר, ויהיה לנו משהו כיף לספר בארוחת שישי או עם החבר'ה כשיוצאים, אבל מה אז? אוקיי, הצלחנו, יש לי משהו יפה להגיד, שילמתי את המס, אבל עכשיו הכסף חוזר והוא מנמנם לו איפשהו, ואז אני צריך למצוא עוד פעם משהו אחר לעשות עם הכסף, אם אני אסתכל לאורך 10 שנים, 20 שנה, יש את הזמנים המתים האלה שמרוויחים אפס או עם אינפלציה אפילו מינוס, אז מה עשינו בזה? אז לאורך זמן אותה השקעה שאולי בשנתיים הרוויחה לי 20% או 40% בשנתיים, 20% לשנה, אבל אחרי זה לקח לי עוד שנתיים לחפש משהו אחר, אז בעצם לאורך ה-4 שנים האלה לא הרווחתי את המחיר ה-, המספר הסקסי הזה שחשבתי, אלא הרבה פחות, אז זה נושא אחד. נושא שני זה נושא המיסוי, אז כשאתה לא מוכר, אין את המס, יש כל כך הרבה מתנות מיסויות בנדל"ן ובעוד דברים, שחייבים לקחת את זה כחלק מהמשוואה וחלק מהתכנון שלנו, אז אנחנו יודעים שאנחנו מחזיקים נדל"ן ויש את התשואה השוטפת, יש לנו מתנה מדהימה שנקראת פחת, הפחת הזה, שיש פחת רגיל ויש פחת מואץ, זה פשוט מתנה נהדרת, כסף נכנס אלינו והשותפים שלנו במס הכנסה, בארה"ב או כאן, לא מקבלים, נכון, הדוח מס יראה אפס או מינוס, אבל כסף נכנס לנו לחשבון, אז הפחת הזה זה מתנה, וב', אם החזקנו את הנדל"ן מספיק זמן, אם עשינו את ה-R האחרון האחרון ב-BRRR הזה, עשינו refinance, אז אנחנו מוציאים כסף מההלוואה,
עמית: זה אם אתה מוכן טיפה תסביר, אני חושב שבזה פחות אנשים, זה מובן להם כל כך מהר כמו שאתה כרואה חשבון עוסק בזה 20, 30 או 40 שנה מכיר.
אמיר: אז נסתכל על דוגמה. קנינו משהו ב-100? השקענו 20 ב-rehab,
עמית: rehab זה שיפוץ,
אמיר: אז עכשיו אנחנו מושקעים 120 בנכס הזה, ואם קנינו את זה בהתחלה עם משכנתה, שנגיד 50%, אוקיי? אז קנינו נכס ב-100, שמנו 50 אלף, קיבלנו משכנתה 50 אלף, הוספנו עוד 20, אז אנחנו מושקעים 70 בנכס ב-120, השכרנו אותו עכשיו, וחוזרים לבנק מיד או חוזרים לבנק אחרי כמה זמן שהנכס עלה, תיאורטית, בגלל ששיפרנו את הנכס, אז הוא שווה גם יותר, כן? ולאורך זמן גם השוק עושה את שלו, אז פתאום נגיד אחרי X שנים, הבית הזה שהשקענו בו 120, שמתוך זה 70 זה cash שלנו, נגיד שווה 200, חוזרים לבנק, מבקשים מהבנק עכשיו משכנתה, ונגיד נותן לנו עוד פעם רק 50%, אבל 50% מ-200, אז עכשיו חזר לנו 100, החזרנו לבנק הראשון את ה-50, המשכנתה הראשונה, נשאר לנו עוד 50, השקענו במקור 70 אלף דולר, עכשיו קיבלנו 50 חזרה לכיס, כלומר אנחנו רק מושקעים 20 אלף דולר, 20 אלף משהו, באותו נכס, והכסף, ה-50 שחזר מהמשכנתה, הוא לא ממוסה, בוא נגיד שזה נהיה עוד יותר סקסי ולא עלה רק 200, אלא עלה ל-300, וקיבלנו 50% משכנתה, אז עכשיו קיבלנו 150, אז לא רק שהחזרנו את המשכנתה הראשונית של 50 ואת ה-70 שהשקענו בעצמנו, אלא קיבלנו עוד כסף החוצה הביתה, בדוגמה הזאת עוד 30 אלף, לא ממוסה, ויש לנו נכס ויש לנו שוכר, ויש משכנתה שהיום משכנתה זה גם נכס, כי הריביות כל כך נמוכות, ואם מסתכלים על משכנתאות בארה"ב, בארץ אני לא כל כך מכיר, ריבית קבועה, 30 שנה, לא משתנה, התשלום לא הולך להשתנות, אבל בזכות אינפלציה, בעצם האינפלציה תאכל לנו את הקרן הזאת, אז זה פשוט מתנה, להוציא את כל הכסף, לשבת על נכס מניב, ועוד מתנה, אותו כסף שיצא עכשיו הוא לא ילך וישכב בבנק ולא יעשה כלום,
עמית: ברור, הוא יתחיל לעבוד,
אמיר: לך, תוציא אותו לעבוד בעוד מקום, לך קנה עוד נכס, ואז אותו כסף שהתחיל בבית אחד, עכשיו פתאום יש לי שני נכסים, שלושה נכסים וכך הלאה. זה פשוט דבר נהדר.
עמית: אז הסברת את זה מאוד יפה, אני מקווה, מאזינים יקרים, שהבנתם את הרעיון, ואם לא אז תקשיבו לחלק הזה לפחות עוד פעם, כי אני חושב שכל נושא ה-refinance" בארץ זה יותר מסובך בקטע מסוים, כי המשכנתה, אתה לא יכול לקחת אותה הביתה, אני לא יודע, בארה"ב כנראה שכן לפי מה שאני מבין, אתה תקבל ריבית זולה של המשכנתה ולא לכל מטרה, רק אם תשקיע בנדל"ן אחר, ומי שרוצה את הכסף הביתה כדי לקנות יאכטה לצורך העניין, אז הוא יצטרך לשלם ב-refinance ריבית יותר יקרה.
אמיר: אז שם הם מסתכלים על אותו נכס שעליו שמים את המשכנתה, ויש חוקים, כל בנק וכל, אם זה מולטי או אם זה גודל המולטי ואם זה סינגל, כל מיני דברים כאלה, יש חוקים, צריך להכיר אותם, להבין אותם, לעבוד עם יועץ שמבין עניין, אבל בסופו של דבר, ברגע שנתנו לך את המשכנתה, הכסף חוזר אליך ולך, תהנה איתו, לך תעשה שהוא יעבוד עוד פעם, וזה פשוט ברכה, ואין מס, פשוט אם ניקח בחשבון את האי-מס, הכול חוקי, הכול לפי החוקים שהממשלות יצרו, ואנחנו דבקים בהם, וכשחוסכים את נושא המס ובמקום שזה ילך לכל מיני דברים שאין לנו מושג בהם, זה ילך בשביל לטפל בנו, במשפחה שלנו, בעתיד שלנו, זה פשוט …
עמית: safe future.
אמיר: safe future, זה חלום.
עמית: מעולה, מעולה. עכשיו אני אשאל אותך עוד שאלה קשה לך להיות הכי אובייקטיבי, לא השאלה קשה, הצורך להיות אובייקטיבי היא אולי יותר קשה. דיברנו קצת על השקעות בקבוצה ועל אחריות של הבודד, ומאזין מחליט שהוא משקיע בקבוצה, אומר וואלה, השתכנעתי, עכשיו עולה השאלה שאני נתקל בה בערך, בייעוצים אישיים, 8, 10 פעמים בשבוע, זה איך בוחרים קבוצה, יש היום עשרות חברות ישראליות, בחו"ל אני פחות מכיר מי מציע שירותים כאלה, אני מכיר בישראל, מה ההצעה שלך, הכי אובייקטיבית שאתה יכול לתת, קריטריונים לבחירת עם מי ללכת.
אמיר: אז לפני הנדל"ן, זה נושא הבני אדם, תמיד הבני אדם, אם אתה נכנס לעסקה טובה עם בני אדם לא טובים, או שהאינטרסים שלהם הם לא אחד עם שלנו, אז זה לא בהכרח יוביל למקום טוב, ואם אתה נכנס לעסקה שהיא פחות טובה, או דברים פחות טובים קרו כש-, אבל נכנסת עם בנאדם טוב, שהוא גם מקצועי וגם אמין וגם יש לך תקשורת איתו והוא עונה, אז הסיכוי לצאת מזה בצורה יותר טובה, יותר טוב. אז עכשיו על מה מסתכלים, קודם כל אני חושה צריך להבין את ה-, תמיד אני אגיד, קודם כל אתה צריך להכיר את עצמך, להבין מה אתה צריך, איזה רמה של תקשורת אתה צריך, איזה ידע, אתה חייב שיהיה לך את הבסיס, איזשהו בסיס של ידע לפני שאתה נכנס, ומה היעדים שלך, לראות שבכלל היעדים שהקבוצה הזאת מציעה, תואמים למה שאתה או את מחפשים, אחרת זה לא חשוב, אם בחרת את הקבוצה הנכונה אבל זה לא תואם את היעדים שלך, אז מה עשית בזה? אז עכשיו אתה מראיין כמה חברות, רוצה להכיר כמובן את ה-background שלהם, מה הם עשו, כמה הם עשו, איפה הם עשו, השאלה נהדרת, מאוד חשובה לשאול, זה ספר לי או ספרו לי על כישלונות, ואיך התנהלתם עם זה, כי כשמצליחים, כולם מצליחים, קל להצביע על זה, אבל מעניין אותי לדעת איפה נכשלתם, מה למדתם, איך תעשו שזה לא יקרה עוד פעם, מה קרה למשקיעים שלכם באותה קבוצה שלא הצליחה, מישהו שהוא חדש ולא, מי שלא עשה הרבה, אז לא נכשל, אז אין לו גם את הניסיון, ולכן אתה מחפש מישהו עם מספיק ניסיון, ניסיון ספציפי במה שהם מציעים, לא ניסיון ב-X, אבל מציע לך Y ומבסס את הכול על ה-X, אתה רוצה לראות שיש לך קשר טוב עם הבנאדם, כי זה בעצם נכנסים לחתונה מסוימת, אתה הולך להיות עם העסקה הזאת ועם השותפים האלה X שנים, אז אתה רוצה לראות שאתה יכול לדבר איתם, שהם עונים לך, כמובן כשהם מנסים לגייס אותך אז הם יענו כל הזמן, אבל אתה רוצה לשמוע מאחרים שהיו איתם כבר כמה שנים, איך הם בזמן תגובה, איך הם כשיש שאלות, איך הם כשיש בעיות, אתה יודע היום, פעם, לפני כל ה-social media, אז היית רוצה אינפורמציה, אז אתה מבקש הפניות, ספר לי אתה איזה קליינטים שלך אני יכול לדבר איתם, היום, עם social media, אתה עולה על הגוגל, עולה על פייסבוק, עולה על אינסטגרם, כל הדברים האלה, ושואל, ספרו לי על החברה הזאת והזאת, וככה אולי תגיע לאנשים יותר…שלא הופנו אליך ע"י אותה חברה. אוקיי, אז דיברנו על אנשים, דיברנו על הניסיון, דיברנו על ניסיון ספציפי בפרויקט שמציעים לך, אתה רוצה לראות דוגמאות של איך הם עושים את זה, אוקיי? תראה לי קבוצה אחרת שעשיתם, איך הייתה התקשורת, תראה לי דוגמאות של התקשורת שנתתם כל רבעון או כל חודש או כל כמה זמן, תראה לי איך נראות לא רק אימייל או התקשורת הרבעונית, אלא מה הדוחות נראו, כדי לראות שזה באמת מתאים לך. היו לנו, אנחנו כל הזמן משתפרים, כל חברה שקיימת שנים היא כל הזמן משתפרת, אחרת היא נעלמת, נכון? אז זה מזכיר לי סיפור שהיה לנו פרויקט והיה לנו קליינט שהפרויקט הצליח, התשואה הייתה על הכיפק, הכול עבד טוב, חוץ משהתקשורת שלנו לא הייתה נהדרת, והתלונה העיקרית של אחד המשקיעים שלנו לא הייתה לגבי התשואות, לא לגבי מתי התשלומים, לא לגבי זה, אלא הדיווחים היו לא מספיק רציניים, אז לאורך השנים כל הזמן אנחנו משתפרים, כל הזמן אנחנו מבקשים פידבק מהמשקיעים שלנו, פידבק או הצעות מחברות אחרות בשוק לראות איך הם עושים, כדי להשתפר. אז דיברנו על תקשורת, דיברנו על הניסיון, דיברנו על האנשים עצמם, לראות שאתה יכול להתחבר אליהם, להבין את הסיכונים של ההצעה שמציעים לנו, אקסל תמיד הוא סקסי, השאלה מה יושב מאחוריו, מה ה-assumptions, איך אומרים assumptions?
עמית: הנחות עבודה.
אמיר: הנחות עבודה שלפיהם בנו את אותה תכנית עסקית, להבין אותה, כן? רוצה להבין איפה הסיכונים שיכולים לקרות, בד"כ כשהם יציעו לנו עסקה, אז יהיה מן sensitivity analysis,
עמית: ניתוח רגישות.
אמיר: ניתוח רגישות, מבחינת שכירות, מבחינת vacancy, מבחינת המשכנתה, מבחינת…אף אחד לא חזה קורונה, אז זה בטח,
עמית: אבל היא באה.
אמיר: אבל היא באה, כן, אז לא הכול הולך להיות באותו ניתוח רגישות, אבל את רוצה לראות מה יכול להפיל אותנו או להאט אותנו, מה ההשפעה של משכנתה שהריבית שלה היא 2% יותר, השפעה של מישהו בא עם תכנית, עסקה של 3 שנים, אבל לוקחים משכנתה שה-pre-payment penalty של אותה משכנתה הוא 5 שנים, אז איך זה מסתדר, אני יודע, לפעמים זה יותר מידי דקויות, אבל לשאול את השאלות, לפעמים אתה שואל שאלה שתוביל לעוד שאלה ועוד שאלה ואז אתה לומד ככה.
עמית: בדיוק השבוע היה לי מישהו שמתלבט ואמרתי לו תיפגש לפחות עם 3 חברות, כי מכל שיחה, זה השקעה ראשונה שהם עושים בחו"ל, אמרתי להם מכל שיחה אתה לומד, אתה יודע מה לשאול. עכשיו די בהתחלה אמרת משהו שאני רוצה שעוד נרחיב עליו, שלדעתי הוא מאוד חשוב וקשה מאוד לנו, המשקיעים החיצוניים, לפעמים לאתר אותו, זה זהות האינטרסים, אמרת אם יש אינטרסים משותפים, כי כשאנחנו באים לחברות שזה המקצוע שלהן, אז זה כמו שאמרת, השיווק יפה מאוד והם יודעים לדבר יפה ולכתוב מצגות יפות, איך אנחנו כמשקיעים יכולים לבדוק את זהות האינטרסים?
אמיר: זה מאוד קשה,
עמית: אני מרגיש, לא, כי מספרים לי לפעמים סיפורים, בוא, אני אגיד לך למשל למה אני מתכוון. הרבה חברות אומרים אנחנו גם משקיעים בפרויקט, הם לא משקרים, אבל אם הפרויקט עולה 3 מיליון דולר והם שמים 25 אלף דולר, רז בסדר, נכון, הם השקיעו בפרויקט, אבל לא זה מה שמייצר את הזהות.
אמיר: נכון, וגם אם הם אומרים אוקיי, שמתי עכשיו X, האם זה X מהכסף שלהם? האם זה X שהם לקחו מעסקה, כלומר בסוף אם מישהו רוצה לעבוד עלינו, הם יעבדו עלינו, אז רוצים לנסות להיפטר מהדברים שהם obvious, אבל אם מישהו הוא באמת תחמן או באמת מנסה רק להרוויח בעצמו ולא אכפת לו מהקבוצה שאיתו, אז הוא יצליח, לפחות פעם אחת הוא יצליח, אולי פעמיים אולי שלוש, מתישהו זה יצוץ, אז כן אנחנו רוצים שהחברה תהיה מושקעת בזה, אנחנו רוצים שהרווחים שלהם יהיה כשאנחנו מרוויחים, עכשיו חשוב להבין מה המילה רווח, כי כשאנחנו משקיעים שנה לפעמים או יותר בניתוח של אזור ולמצוא אנשים וטסים לשם אינספור פעמים ועושים, מנסים משהו בעצמנו ומצליח או לא מצליח, זה השקעה ששמנו, שבסוף הפירות שלה מתבטאים בפרויקט הספציפי שמציעים לנו עכשיו, אז הרווח, יש כסף שבא להחזיר לנו חלק מההשקעה הספציפית לפרויקט הזה, אז שמנו חוזה על multi family מסוים, עכשיו אנחנו הולכים להשקיע עשרות אלפי דולרים בלבקר שם, בלשכור גופים שלישיים, בתכנון של העסקה, בלהביא שמאי, בלהביא inspector, בלדבר עם בנקאים, כלומר יש השקעה לא גדולה לפני שאי פעם אנחנו באים ומתחילים להציע את זה למשקיעים, אז כשאנחנו מציעים את ה-, מראים את העסקה ומראים שאנחנו בעצם מחזירים לעצמנו חלק מההשקעה הזאת, זה לא רווח, אוקיי? ואם אנחנו עכשיו לוקחים איזשהו סכום מסוים בהתחלה, כי צריך את האנליסטים שלנו, צריך את המשרד, צריך את האנשי מכירות, צריך את כל הדברים האלה, זה לא רווח, זה בעצם חלק מהעלות של העסקה, הרווח שלנו בא, צריך לבוא, כשהמשקיעים מרוויחים, אחרי שהמשקיעים מרוויחים, אחרי שהמשקיע קיבל איזשהו preferred return לפחות, איזשהו…
עמית: כן, משתמשים בזה, זה עדיפות לרווחיות,
אמיר: עדיפות מסוימת, ומעל זה שגם אנחנו כבעלים או כחברה נתחיל להרוויח גם כן, אז אני חושב שיש תמיד עוד אינסוף ל-ingenuity של אנשים של למצוא דרכים לא לעבוד ולא להיות נקיים איתנו, אז לכן אני חושב שלפני, דיברנו קדום על להבין מי האנשים שאנחנו עובדים איתם, מה הרקע שלהם, מה הם עשו, איך הם התנהגו בעבר כשהם נכשלו, אז זה ייתן לנו יותר הבנה למה אנחנו נכנסים. אני אתן לך דוגמה, היה לנו עסקאות שפשוט קיבלנו את ה-best education ever, בנינו עשרות בתים בשביל קליינטים, קליינטים שילמו, היה לנו קבלן, הקבלן עשה עבודה נהדרת בהתחלה ואז לא כל כך, נדפקנו לחלוטין, אבל, וכל חוזה היה, החוזה של הקליינטים היה מול הקבלן, לא מולנו, שום חוזה לא באמת היה מונע את ה-, בא אלינו ומטפל בבעיה הזאת, אנחנו הסתכלנו על זה שאנחנו חברה שרוצים להיות כאן הרבה שנים ורוצים לבנות את השם שלנו על הצלחות ועל טיפול בלקוחות ועל ה-safe future שאנחנו מקנים, החלטנו, גיל ויוסי שהם פשוט מדהימים, אמרנו אנחנו שלושתנו נוציא כסף מהכיס, נטפל בזה, נשלם פעמיים בשביל הבתים האלה, כדי שהקליינטים בסוף לא ייפגעו, אז כן נדחה קצת המתן של הבתים, אבל מבחינת זה שאותו קבלן שבהתחלה היה טוב והגענו אליו דרך הפניות, בסוף פגע בנו, הוא גנב כסף, הקליינטים שלנו קיבלו בתים. דרך אגב, הבתים האלה עלו כל כך הרבה בערך מאז,
עמית: אני מקווה שהשארתם לכם גם, ואז החזרתם את ה…
אמיר: כן, אבל אני אגיד לך, שהקליינטים היום חזרו אלינו ומפנים אלינו, אז…
עמית: כן, לך כחברה זה לפעמים משתלם. אבל אני רוצה רגע לדבר על עוד משהו שהזכרת ואצלכם ראיתי את זה, בהרבה חברות אין, אני רוצה מושג שאנשים יכירו, המושג הוא catch up, יש, כמו שהזכרת רווח preferred ברוב החברות, שזה אומר עד אחוז מסוים, סתם אני אומר לכם המאזינים, נגיד שחברה אומרת 7% preferred, זה אומר שאם הפרויקט עשה 2%, כי לא הסתדר לפי התכנית העסקית, אז אתם תקבלו 2%, לא יוציאו כסף מהכיס, אם הפרויקט עשה 10% לצורך העניין, אז 7 קודם שלכם, ועם ה-3 זה תלוי בחוזה, תלוי בחברה, יש מפל רווח. האם אתה מוכן להסביר לנו מה זה catch up?
אמיר: כן, אז זה לא האדום הזה ששמים על ההמבורגר. נגיד ה-preferred return הוא 7%, קיבל המשקיע קודם כל את ה-7% שלו, עכשיו תלוי שוב לפי החוזה, יש לנו איזשהו catch up, לנו, אם זה ל-7% או 3% או מה שהוחלט, מה שסוכם מראש, אנחנו עכשיו מקבלים, ואחרי זה אנחנו מתחלקים לפי החוזה, ככה אני לפחות מתייחס ל-catch up, אבל אני רוצה להגיד עוד דבר, צריך לשים לב עם ה-preferred return הזה, נגיד זה פרויקט של שנתיים או שלוש, כן? וה-preferred return הוא 7% שנתי, והתוצאות בשנה הראשונה היו 4%, אז בשני הראשונה המשקיעים יקבלו את כל ה-4%, שנה שנייה נגיד התוצאות היו עכשיו 11%, אז קודם כל המשקיע יקבל את ההשלמה של השנה הקודמת, כלומר 3%, עכשיו יקבל עוד 7%, אז הוא כאילו בשנתיים האלה באמת הרוויח את ה-14% שהוא היה אמור, ורק עכשיו אנחנו נתחיל לקבל את אחוז שלנו, אחרי שהמשקיע קיבל את ה-preferred return שלו.
עמית: אני רוצה למאזינים רגע להסביר, כי אנחנו עברנו על זה מהר מאוד וזאת נקודה לדעתי חשובה, ושתבינו שאתם רואים חוזים catch up, אתם חייבים להעמיק ולהבין בזה, כי הרבה פעמים אנשי שיווק ידברו איתכם על זה נורא מהר כאילו זה מובן מאליו וזה לא. ניקח אותה דוגמה שאמרנו ועכשיו זה לא 10% זה 15% הפרויקט עשה ברמה שנתית, ה-preferred שלכם הוא 7, ואז השאלה כמו שאמיר אמר היא מה ה-catch up של החברה, אם ה-catch up של החברה הוא כמו שלכם בדיוק, אז לכם יש 7, אחרי זה החברה מקבלת 7, אנחנו כבר ב-14, ובאחוז הנוסף בהשלמה ל-15, מתחלקים לפי החוזה, זה יכול להיות 70-30, 80-20, 60-40, זה כבר באמת תלוי בחוזה, יש לפעמים ה-catch up הוא לא מלא, אמו שאמיר אמר, לפעמים יש, אתם מקבלים 7, ה-catch up של החברה נגיד הוא 3%, הגענו ל-10, וב-5% מתחלקים, כלומר הצעה שלי, תבדקו האם יש catch up ואם הוא מלא או לא, ובסוף בסוף בסוף כמה באמת יישאר לכם, כי זה עלול לבלבל.
אמיר: נכון.
עמית: עוד דבר שאני רוצה שתסביר למאזינים, שאנחנו לא כולנו מכירים, זה חוק הניצעים, יש בארץ, בישראל, אני לא יודע איך זה בארה"ב, את חוק הניצעים, הוא מצד אחד נועד להגן על המשקיע, מצד שני הוא מקשה עליו מאוד, כי החברות, אני אומר אתם, אתם ככל החברות שמשווקות, יש דברים שאתם לא יכולים להגיד, ואנחנו לא יודעים איך לקבל החלטות, אז תסביר בבקשה מה החוק אומר, מה הוא נותן לכם, מה הוא מרשה לכם, מה הוא אוסר עליכם, שאנשים יבינו למה אומרים להם לפעמים אי אפשר.
אמיר: אז מאוד בגדול,
עמית: כן, כן, אנחנו בגדול.
אמיר: ואני אתחיל בעצם בארה"ב, אוקיי? כי בעקבות המשבר הגדול, כן? ה-great depression של סוף שנות ה-20, 1920, אז בעקבות זה בא בעצם החוק לנסות להגן על משקיעים שהם פחות מנוסים, פחות עם אמצעים, להגן עליהן מכל מיני דברים, ואז נוצר מן, זה התגלגל והיה אבולוציה כזאת של איך אפשר להציע השקעות לאנשים, וחלק מזה זה הבנה שמי שיש לו הכנסות, אז בארה"ב למשל יש ה-accredited investor שזה מקביל למה שבארץ זה משקיע כשיר, כקונספט, לא במספרים, בארה"ב זה הכנסה של מעל 200 אלף דולר בשנה או equity net worth של מעל מיליון דולר שלא קשור לבית שלך, זה כמשקיע יחיד, אז הם אומרים אם יש לך הכנסה כזאת ו-net worth כזה אז התנסית יותר, מבין יותר, הצלחת יותר, אולי נכשלת קצת, אבל נפילה מסוימת לא לגמרי תפיל אותך. דרך אגב, משהו קטן, המספרים האלה של ה-200 אלף והמיליון, מלפני איזה 50-60 שנה, כלומר היום,
עמית: בארץ זה הרבה יותר.
אמיר: בארץ זה יותר, אבל אם מסתכלים על אמריקה זה מצחיק,
עמית: זה מצחיק, כי בארץ גם לא מרש-, הנדל"ן הוא לא נחשב ככשיר, אדם יכול להיות שיהיה לו 20 דירות ואפס בשוק ההון והוא לא נחשב לכשיר.
אמיר: כן, אז זה, בטח היה איזשהו היגיון שאני לא מבין אותו, אבל in any case, אז הקונספט הזה בא להגן על המשקיעים שהם פחות מנוסים ופחות, שאם קורה, אם יש איזשהו הפסד, אז שזה לא יפגע בהם לחלוטין בכל החיים. אז עכשיו יש השקעות שעוברים ויש, ההשקעות האלה של ניצעים, אז מותר לנו להציע לאנשים שהם לא כשירים, בארץ, עד 35 אנשים, אוקיי? להציע זה להראות את המספרים, לתת את כל האינפורמציה, ברגע שמישהו נהיה ניצע, אז אנחנו חייבים לספור אותו מתוך ה-35 ואסור לנו יותר מ-35, אנחנו כל הזמן לא רוצים להתקרב למספר הזה, אז אנחנו מציעים גם לפחות מ-35 אנשים, עכשיו ברגע שספרנו את זה כניצע, אז זהו, אז הוא בתוך ה-35, ואם הוא מחליט, או אם היא מחליטה לא להשקיע, אז עכשיו יש לנו פחות אנשים שיכולים להתכנס לקבוצה הזאת, ולכן הקבוצה בסוף תוכל לגייס פחות כסף, שזה יכול לפגוע בהיתכנות בכלל של ההשקעה הזאת, לכן אנחנו משתדלים לעשות הרבה שיעורי בית מראש עם האנשים שהם לא כשירים בשביל להיכנס איתם, להבין מה המטרות שלהם, אם הקונספט הזה בכלל מתאים להם, לפני שנתחיל לפתוח את כל הקלפים למצב שאנחנו חייבים לספור אותם כניצעים.
עמית: אז כשאמיר אומר אנחנו, אז הכוונה היא לכל החברות, כי החוק הוא בעצם אומר להם עד 35 אנשים שראו את המספרים, ואם תיאורטית רק שניים משקיעים מה-35 ו-33 התחרטו, אז הם לא הצליחו לגייס את ההון שהם רצו. אבל שאלה אליך אמיר, אז איך המשקיע, שבא לצורך העניין אליכם, ואצלכם רף הכניסה הוא 100 אלף דולר, יחסית הוא ברף היותר עליון מחברות מתחרות, ואומרים לו תשמע חבר יקר, יש לנו פרויקט באלבמה, אני מבין שאתם עובדים הרבה, הוא נהדר והנה התמונות והנה הסיפור, אבל את המספרים אנחנו לא יכולים להראות לך. איך המשקיע יוכל לקבל החלטה שכן או לא?
אמיר: אז שנייה לפני שאני אענה על זה, אני רוצה לקחת צעד אחד אחורה, וכחלק מהדברים האלה לפעמים חברות, ולאורך ה-10-11 שנה שאני בארץ הדברים קצת השתנו, הרבה השתנו, באיך שהרשות מסתכלת על זה, ובצדק, כי צריך לשים לב שקבוצה זה אותם עד 35 ניצעים, שוב, אנשים שהם לא כשירים, לפעמים בעבר לפחות ראינו שבאותה השקעה יש כמה קבוצות, וזה להתחיל להתפלפל על דברים, בסוף אנחנו רוצים להיות מוגבלים לכמה אנשים יכולים להיפגע עם פרויקט ספציפי קרה לו משהו, ולכן אם אנחנו על אותו פרויקט, כן? באותה שכונה, באותו משכנתה, באותו הכול יש כמה קבוצות, אז זה כבר מתחיל להיות כאילו פשוט עשו חלוקה מלאכותית בשביל להגיע למספרים, אז זה זה. אבל לגבי העבודה איך בנאדם מגיע להחלטה לפני שהוא מקבל את כל האינפורמציה, הוא לא, קודם כל אנחנו צריכים לראיין אותו, הוא צריך לראיין אותנו, אנחנו צריכים להגיע קודם כל להבנה מי, מה, מו, מי הוא, מי אנחנו, איך אנחנו רוצים לעבוד ביחד וכל הדברים האלה, כמובן שוב אני חוזר כל הזמן ל-foundation של מה בנאדם מחפש, וגם אנחנו כחברה לא רוצים לעבוד עם כל בנאדם, לאורך שנים, אני סליחה אסטה שנייה, כשיצאתי מראיית חשבון נכנסתי למשכנתאות, לא היה לנו אגורה על הנשמה, טלי שאתי, שהיא מדהימה, איתי מיא', שהיא סופר וומן והיא הייתה בבית עם הילד הגדול שלנו, כי החלטנו אני אעבוד, היא תגדל אותו בהתחלה, והיא הייתה המפרנסת הגדולה לפני זה. כשהיא שמעה שאני עובר מראיית חשבון למשכנתאות, שזה 100% עמלה, נתפס לה הגב, לא יכלה לצאת מהמיטה שבוע. אחרי כמה זמן שהתחלתי היא התחילה להירגע קצת, לקחתי מאמן עסקי, ואחד הדברים הראשונים שהוא אמר לי זה אתה צריך לעבוד עם אנשים שנעים לך לעבוד איתם, כי אם אתה עובד נגיד ברגע מסוים על 5 אנשים, בד"כ יש בנאדם אחד שאתה בא לך לתת לו מכה, אבל בד"כ אתה נותן מכה לשולחן או לאוטו או משהו אחר ואתה אומר די, נמאס לי, אני לא רוצה בכלל את התחום הזה, בגלל אותו בנאדם אחד שעושה לך רעש, המאמן עסקי אמר לי אל תעבוד עם האנשים האלה. אשתי אמרה לי מה? אז לא יהיה לנו כסף לאוכל. מסתבר שכשאתה מוציא את הרעשים האלה, אתה פורח, אז אנחנו כחברה רוצים לעבוד עם אנשים שנעים לנו לעבוד איתם, כי אנחנו מבינים זה נישואים, גם אם הוא קנה מאיתנו בית אחד, לא כקבוצה, בית, אנחנו מלווים אותו, יש לנו צוות כאן של בחורות מדהימות שעושות customer service 10 שנים אחרי שקנו מאיתנו בית, אז אנחנו רוצים שיהיה לנו, אנחנו רוצים לראיין אותם, הם רוצים לראיין אותנו, זה שלב ראשון. שלב שני אנחנו רוצים לוודא שהקונספט, ארה"ב קודם כל, כי שם אנחנו מתעסקים, איזה פרויקט זה, האם זה מקבץ של single family, האם זה פיתוח, האם זה לקנות multi family קיים, ופשוט לשפר את הביצועים, כקונספט, לא כמספרים, ואז כשאנחנו מבינים אחד את השני ומבינים שזה תואם את היעדים של המשקיע ותואם את ה-time frame ודברים כאלה, אז אפשר להגיע יאללה, הגענו לנקודה הזאת, ועד לכאן נראה לנו שאנחנו רוצים להיכנס לדייטינג הזה, אז אפשר לפתוח את הקלפים, להראות את המספרים, את ה-assumptions, את הסיכונים, את הכול,
עמית: התכנית העסקית, צריך שבנאדם יידע על איזה תשואה הוא…מכוונים.
אמיר: התכנית העסקית, כן. בסוף הבנאדם ייכנס על בסיס תכנית עסקית שמציגים, האחריות היא יותר עלינו, כי אנחנו לא רוצים להכניס כל בנאדם,
עמית: נכון, לכן אני מסתכל, הפודקאסט הזה נועד למאזינים, לא לכם, ולכן הם שואלים את עצמם לפעמים, כי אני רואה באים אליי בשיחות ייעוץ ואומרים לי שמע, הלכנו לחברות וזה, ולא אומרים לנו כלום, אז כאילו איך נדע? רציתי שישמעו מהצד השני את הסיבה לזה, וזה בעצם מה שענית, עכשיו למה הצד השני לפעמים אומר להם אני לא יכול, יש לי מגבלה, שיבינו קצת מה זה המגבלה ניצעים. לפני יש אנשים שזה נראה להם פשוט תירוץ, אז אני רציתי שישמעו שזה אמיתי, שיש מגבלה חוקית, מה לעשות. אתה מאמין שנדל"ן, השקעה בנדל"ן, חייבת להיות בכל תיק השקעות של משפחה, אז אני אשמח שתסביר לנו למה, והאם שאתה אומר נדל"ן, זה חייב להיות בארה"ב, או גם אם זה בקירגיסטן או בישראל או בלא יודע איפה.
אמיר: קודם כל שיהיה ברור, אני לא חושב שנדל"ן זה רק נדל"ן, כן?
עמית: אמרנו חלק, אמרנו חלק,
אמיר: בדיוק, absolutely, אז לכל אחד יש את הדברים שהוא יותר נמשך אליהם, אם זה שוק ההון, אם זה עסקים, כל מיני דברים, נכון? אז אני חושב שנדל"ן זה פשוט עוד רגל על השולחן שלנו של הכלכלה של המשפחה שלנו, ולמה זה חשוב? כי זה לא תמיד הולך יד ביד עם מה ששאר הדברים הולכים, אז זה דבר אחד. דבר שני, לאורך השנים, במקום הנכון, זה יגדל. דבר שלישי, אם עשינו את זה נכון וקנינו נדל"ן להשקעה, לא למגורים שלנו, אז זה מייצר לנו גם cash flow מסוים, בארה"ב תלוי גם איך המבנה המיסויי שלך, הפסדים מיסויים, לא הפסדים אמיתיים, אבל הפסדים מיסויים, גם הפסדים אמיתיים יכולים to offset הכנסות ממקורות אחרים, אז זה עוד יתרון מסוים, אז אנחנו צריכים שיהיו לנו כמה ערוצים, אי אפשר להסתמך רק על דבר אחד, רק עבודה או רק בית או רק קרנות פנסיה, צריך כמה ערוצים, ונדל"ן זה ערוץ נהדר. עכשיו מבחינת מיקום, כל אחד צריך להתמקצע במשהו ולמצוא או בעצמו או עם מישהו שהוא סומך עליו וכל הדברים שדיברנו קודם, היום אני חושב שארה"ב היא נהדרת להשקעה, הכלכלה הכי גדולה, לפחות בינתיים, פוליטיקלי עכשיו היא יחסית לפחות לשאר העולם יציבה, הרבה דברים הם מאוד שקופים וברורים, האינפורמציה היא זמינה, אז אני אוהב את ארה"ב, אני לא מכיר את שאר העולם, אני בטוח שיש הזדמנויות נהדרות בעוד מקומות, אני פשוט לא יודע, אני מכיר את ארה"ב, אפילו את ישראל אני לא כל כך מכיר, אני חושב ישראל תמשיך לפרוח ואנשים מדהימים כאן והגאונות הישראלית היא נהדרת, אז אני חושב שזה ימשיך לגדול ואנשים ירצו להמשיך לבוא הנה, מבחינת cash flow בארץ, אני חושב קצת יותר קשה.
עמית: מעולה, אז אנחנו ממש הגענו לשאלה האחרונה ובכל פרק אני מסיים באותה שאלה, התשובות שונות, השאלה היא, אני אשמח שתיתן לנו 3 טיפים פרקטיים לחיים, יכול להיות שדיברנו על זה, יכול להיות שלא דיברנו על זה, יכול להיות קשור לנדל"ן, יכול להיות קשור לראיית העולם שלך, כל דבר שאנשים יוכלו לקחת איתם מחר בבוקר ולעשות איתו משהו.
אמיר: אוקיי, אני חושב שדבר ראשון זה sequence, לזכור את המילה sequence או סדר, מה זה אומר? אם אני רוצה לבנות בית אני לא מתחיל מהגג, אני לא מתחיל מהחלונות ולא מהמקרר, אני מתחיל מהאדמה, מהיסודות, וכך הלאה, אותו דבר מבחינתנו בחיים שלנו, אנחנו צריכים sequence מסוים, זה אומר שאם מישהו בא ואומר אני רוצה עכשיו להשקיע את הכסף שלי בנדל"ן בארה"ב, אבל אני אפילו לא יודע מה ה-budget המשפחתי שלי, תקציב משפחתי שאני לא יודע כמה ההכנסות שלי, כמה ההוצאות, הכנסות בד"כ אני יודע, אבל ההוצאות אני לא יודע, אני לא יודע לאן הכסף, אם אין לי אפילו תקציב משפחתי שאני עובר עליו פעם בחודש או פעם ברבעון, אז איך אני אקח עכשיו את הכסף ואשקיע בארה"ב על בית סקסי שם? סתם דוגמה, אם אין לי רזרבות מסוימות בשביל לעזור לי בזמן שדברים משתנים, כמו הקורונה או כמו איבוד עבודה, אם אין לי את הבסיס הזה של רזרבות, איך אני לוקח את כל הכסף ומשקיע באיזה משהו אחר? מה שהציל אותנו, את טלי ואותי, כשאיבדנו כמעט את הכול במשבר של 2008, זה שהיה לנו רזרבות, לא הכול היה מושקע, היה לנו מספיק רזרבות שזה נתן לנו זמן לבוא לארץ, לפענח מה לעשות, איך לעשות, נתן לנו שקט, היו לנו אנשים שהכרנו באטלנטה באותו זמן של 2008 שהתאבדו, לקחו אקדח, שמו לראש וסחטו את ההדק כי לא היה להם את הרזרבות, אז ה-sequence, הסדר, ה-order של הדברים, הוא קריטי, וזה נהדר לשבת עם יועצים שיעזרו לנו להסתכל על זה, לבנות את ה-sequence הזה, כי אז זה נותן לנו את הביטחון לבנות עוד קומה ועוד קומה ועוד קומה, אז אחד זה sequence. שתיים, דר אגב, אחד הדברים הבסיסיים ב-sequence זה להבין שוב מה אני רוצה, מתי אני רוצה,
עמית: המטרות והיעדים, בטח.
אמיר: נכון. שתיים זה אנשים, נתחיל בעצמנו כאנשים, זה להכיר את עצמנו, איפה אנחנו נלחצים, איפה אנחנו פורחים, מה היתרונות שלנו, מה החסרונות שלנו, זה להכיר את עצמנו, שתיים זה נגיד קיאוסקי, אחד הספרים או הסרייה של ספרים, סדרה של ספרים הכי בסיסיים, מדבר על you are the average of the 5 people you spent time with, כן? אנחנו רוצים להיות סביב אנשים שיעזרו לנו לגדול, וזה לא רק לגדול מבחינה כלכלית, זה לגדול כזוג, כבני אדם, בכל האספקטים של להיות בנאדם, אז אנחנו כבני אדם, להכיר את עצמנו, שתיים זה מי אנחנו כבני אדם, כל הזמן to network, כל הזמן לגדול, זה יכול להיות, דרך אגב, גם לקרוא ספר של מישהו, ג'ים רון, זיג זיגלר, כל מיני גדולים כאלה שכבר לא איתנו, זה להיות סביב האנשים האלה, אז דבר נוסף לגבי אנשים זה יש אנשים שהם פשוט toxic, רעילים, ופתאום הם שואבים מאיתנו את האנרגיה, זמן, עצבים, ובמקום שנהיה מפוקסים על להתקדם קדימה הם מסיטים את הכול, אז זה צריך, זה בני אדם, לשים לב לזה ולהוציא אותם מהמשוואה, מהזמן שלנו, כי זה פשוט הורס לנו את החיים או את העסקים או שאת מה שלא יהיה. אז דיברנו על sequence, דיברנו על אנשים, דבר שלישי אפר"ת, אתה מכיר את אפר"ת? זה ראשי תיבות של אירוע, פרשנות, רגש, תגובה.
עמית: אחות של אשתי קוראים לה אפרת, אני לא יודע אם היא יודעת את זה.
אמיר: כן, אז עכשיו היא יודעת, אז מה אני מתכוון בזה? משהו קורה, ולרוב יש לנו איזשהו פרשנות מידית, הפרשנות הזאת גורמת לנו להרגיש משהו ובעקבות הרגש הזה אנחנו נגיב בצורה מסוימת, מספיק שנשנה את הפרשנות שלנו לאירוע הזה, אנחנו נרגיש אחרת ונגיב אחרת. דוגמה, ילד מגיע בשתיים בבוקר הביתה, האימא שלו שם מחכה לו, ילד צעיר, כן? בן 15 נגיד, אימא שלו שם, הוא נכנס הביתה, היא צורחת עליו, איפה היית ולמה לא ענית לטלפון ומה היה ואני לא ישנתי ואני דאגתי וכל הדברים האלה, הפרשנות יכולה להיות של הילד וואו, לא נותנים לי חופש, לא נותנים לי זה וישר להתלונן, להוציא רגש מסוים והתגובה תהיה מלחמה. הפרשנות יכולה להיות שונה, וואו, אימא שלי כל כך דואגת, כל כך אוהבת אותי, כל כך אכפת לה ממני, תודה רבה שאת ככה, סליחה, והתגובה תהיה שונה, אז ככל שאנחנו, זה ה-mind talk, זה מה שאנחנו אומרים לעצמנו, זה הפרשנות הזאת, ואז הרגש והתגובה, אז אפר"ת, כל אירוע יש לו מיליון פרשנויות, וזה לא תמיד הדבר הכי ברור, אז ככל שאנחנו נזכור, נעצור לשנייה, נחשוב איזה עוד פירוש יכול להיות לזה שאיציק אמר ככה או דנה התנהגה ככה, ישנה את הרגש ולכן את התגובה.
עמית: איזה יופי, איזה יופי, 3 תובנות ש-, הכנסנו בסוף, בדרך האחורית גם את עולם הרוח שאני מאוד מחובר אליו. תודה רבה אמיר, תודה רבה על השיתוף של הידע ועל הפתיחות והתשובות המפורטות, באמת, אני למדתי הרבה והיה לי מרתק, אז תודה רבה.
אמיר: תודה לך.
עמית: ותודה לכם המאזינים שהייתם איתנו, אני מקווה שעכשיו נושא ההשקעות בנדל"ן בחו"ל עוד יותר מובן, כל פעם אנחנו מרחיבים, בתיאור הפרק יש לנו לינק להשארת פרטים לחברת safe future, מי שמעוניין מוזמן להשאיר שם פרטים, יחזרו אליכם ויסבירו לכם איזה השקעה עשויה להתאים לכם, ולי כרגיל אני מבקש שתספרו לחברים ולמשפחה על הפודקאסט, ויחד נצליח לגדול, אל תשכחו לבקר בערוץ היוטיוב שלי, שהוא גדל כל הזמן, וזהו, הסתיימו להם החגים, צריך לחזור לעבוד במלוא המרץ, ושיהיה לנו שנה טובה, הרבה בריאות.
