השקעה בקרקעות: טרנד חולף או הדרך להתעשרות?
לפעמים זה מרגיש כאילו לאחרונה כולם סביבי מדברים על השקעה בקרקע בישראל. אני בהחלט מבין למה הנושא הזה תופס תאוצה, הרי מדובר באחד התחומים המרתקים והפוטנציאליים ביותר בעולם הנדל"ן והוא מעלה שאלות רבות בקרב משקיעים ותיקים וחדשים כאחד. מצד אחד, יש הטוענים שהשקעה בקרקעות היא דרך בטוחה להרוויח כסף רב, ומצד שני, יש מי שמזהירים מפני הסיכונים והקשיים הכרוכים בתחום.
כמו כל השקעה, גם השקעה בקרקעות טומנת בחובה מורכבות וסיכונים ולכן החלטתי, עבור מי שמעוניין להיכנס לעולם זה, להסביר את היסודות כדי שתוכלו לקבל החלטות מושכלות ולהימנע מטעויות שעשויות לעלות לכם ביוקר.
סוגי הקרקעות והשפעתם על ההשקעה
הסוד להשקעה מוצלחת בקרקעות מתחיל בהבנת סוגי הקרקעות. בישראל, קרקעות מחולקות לסוגים שונים לפי הסטטוס התכנוני שלהן: קרקע "ירוקה" היא קרקע שאין לה כל אופק תכנוני, כלומר, אין תוכניות להפוך אותה למגורים או למסחר בעתיד הקרוב. קרקע "צהובה" נמצאת בתהליך תכנוני ראשוני, וייתכן שבעתיד היא תהפוך לקרקע זמינה לבנייה. קרקע "זמינה לבנייה" היא קרקע שכבר ניתן לבנות עליה בפועל והיא נקראת בשפה המקצועית "כתומה". ההבנה של סטטוס הקרקע היא הצעד הראשון והחשוב ביותר בכל השקעה בקרקעות.
מה צריך לבדוק לפני שמשקיעים בקרקע בישראל?
לפני שמשקיעים בקרקע, חשוב לבדוק מי הבעלים הנוכחיים שלה ומי החברה המציעה את העסקה ומה רקורד ההצלחות שלה. יש לוודא שמדובר בקרקע פרטית ולא בקרקע של המנהל, ולבדוק את ההיסטוריה של העסקאות הקודמות שבוצעו עם אותה קרקע או חברה. בדיקה כזאת יכולה לחסוך לכם הרבה כאבי ראש ומפח נפש בעתיד. בנוסף, יש לבדוק את התכנון העתידי של האזור ואת האפשרות להשבחה עתידית של הקרקע ולהבין את משמעות המונחים בתכנון ובנייה, כמו תקן 22 למשל, המגדיר את השווי וההיתכנות של הקרקע.
השקעה בקרקעות בישראל – מיסים, היטלים וסיכונים
השקעה בקרקעות כרוכה לא רק בעלות הראשונית של הקרקע, אלא גם במיסים ובהיטלים שונים. ברגע שקרקע מתקדמת בתהליך התכנוני, היא עשויה להיות מחויבת בהיטל השבחה ובעלויות פיתוח נוספות. היטל השבחה הוא מס על עליית הערך של הקרקע בעקבות שינוי תכנוני, והוא יכול להיות גבוה מאוד – עד 50% מהשווי החדש של הקרקע. היטלים נוספים עשויים היטלי פיתוח הכוללים עלויות תשתיות כמו מים, ביוב וכבישים. ההבנה של המיסים וההיטלים היא חיונית כדי לחשב את התשואה הפוטנציאלית מההשקעה. כמו כן, חשוב לדעת שלעיתים קרובות תשלום ההיטלים הללו יכול לקחת שנים עד להשלמתו, ולגרום לעיכובים משמעותיים בפרויקט.
למי מתאים להשקיע בקרקעות בישראל?
השקעה בקרקעות מתאימה במיוחד למשקיעים שמחפשים הזדמנויות בעלות פוטנציאל רווח גבוה, אבל גם מבינים את הסיכונים הכרוכים בכך. רגע לפני שנפרק את סוגי המשקיעים, בואו נדבר על ההון הראשוני הנדרש.
ההון הראשוני לרכישת קרקעות בישראל יכול לנוע בין מאות אלפי שקלים למיליוני שקלים, בהתאם למיקום הקרקע, הסטטוס התכנוני שלה והפוטנציאל העתידי שלה. קרקע חקלאית בשלבים מוקדמים תהיה זולה יותר, אך היא גם בעלת סיכון גבוה יותר מבחינת התקדמות תכנונית והשבחה. מצד שני, קרקע בצמוד לאזורים בנויים או קרקע בשלבי תכנון מתקדמים תהיה יקרה יותר אך עם פוטנציאל סיכון נמוך יותר כי ככל הנראה הפיתוח של הקרקע יקרה.
כדי לעזור לכם להבין טוב יותר את פרופיל המשקיע המתאים להשקעה בקרקע בישראל עשיתי לכם קצת סדר. מוזמנים לבדוק תחת איזה פרופיל אתם נמצאים:
בעלי תזרים מזומנים יציב: כאמור, השקעה בקרקעות דורשת סבלנות, שכן התשואה יכולה לקחת שנים. משקיעים בעלי תזרים מזומנים יציב, שמסוגלים להחזיק בקרקע במשך שנים בלי להידרש למכור, יכולים להמתין עד שהקרקע תשביח או תהיה זמינה לבנייה. היכולת להחזיק בנכס לאורך זמן היא יתרון גדול בשוק הקרקעות הישראלי.
משקיעים שכבר יש להם נכסים אחרים: סביר להניח שמשקיעים שכבר מחזיקים בנכסי נדל"ן אחרים יראו בהשקעה בקרקעות דרך לגוון את תיק ההשקעות שלהם. עבורם, הקרקע יכולה להיות אופציה להשקעה ארוכת טווח עם פוטנציאל השבחה משמעותי.
משקיעים עם הון ראשוני נמוך יותר: בניגוד לרכישת דירות או נכסים מניבים, קרקעות חקלאיות או קרקעות בשלבי תכנון מוקדמים יכולות להיות זולות יותר לרכישה. אבל חשוב לזכור שגם לאחר הרכישה ישנן עלויות נוספות כמו היטלי השבחה ועלויות פיתוח כמו שכבר כתבנו למעלה.
משקיעים צעירים: משקיעים צעירים עם אופק השקעה ארוך עשויים למצוא בקרקעות הזדמנות טובה להגיע לדירה בעתיד או להגדיל את הונם. עבורם, הזמן יכול לעבוד לטובתם, ואם הם מוכנים לקחת את הסיכון ולהמתין שנים, הם עשויים להרוויח מהשבחת הקרקע.
יתרונות וחסרונות של השקעה בקרקעות בישראל
אני יכול לפרט את היתרונות והחסרונות של השקעה בקרקעות בישראל, אבל אני מאמין שבשלב הזה של הקריאה כבר הבנתם את עיקרי הדברים.
מדובר בהשקעה עם פוטנציאל רווח גבוה, אפשרות לגיוון תיק ההשקעות שלכם, כניסה לשוק הנדל"ן במחיר נמוך יחסית והגנה מפני אינפלציה אלו חלק מהיתרונות הבולטים שדיברנו עליהם עד כה.
ובכל הנוגע לחסרונות, כנראה לא תופתעו לגלות שמדובר בהשקעה בסיכון גבוה יחסית, היעדר תזרים מזומנים שוטף, עלויות נוספות ובלתי צפויות והמון המון סבלנות.
בדיקה: האם השקעה בקרקעות מתאימה לך?
צר לי לאכזב אתכם, אבל תשובה חד משמעית לא תקבלו ממני כי כמו שכבר בטח הבנתם – בעיני השקעה בקרקעות לא מתאימה לכל אחד. היא דורשת זמן, סבלנות ויכולת להתמודד עם אי-ודאות מכיוון שהתהליך התכנוני יכול לקחת שנים רבות. עם זאת, הזמן יכול גם לשחק לטובת המשקיע, במיוחד אם יש עליית ערך בקרקע או באזור שבו היא נמצאת. יש מי שרואים בזמן החולף עד שההשקעה מחזירה את עצמה כהזדמנות, בעוד אחרים עלולים לראות בו סיכון.
עבור משקיעים צעירים עם סכום מוגבל, זו עשויה להיות דרך לגיטימית וחכמה להגיע לדירה בעתיד, במיוחד במדינה שבה מחירי הדירות ממשיכים לעלות. עם זאת, חשוב להבין את כל הסיכונים הכרוכים בכך.
אחרי שעברתם על כל המידע במאמר הזה, רק אתם יכולים לדעת אם זה מתאים לכם או לא.
לסיכום
השקעה בקרקעות היא דלת לעולם מרתק של הזדמנויות, אך היא דורשת ידע, הבנה וסבלנות. כמו בכל השקעה, יש להבין את כל התנאים, הסיכונים וההזדמנויות לפני שמקבלים החלטות משמעותיות. אני מציע לשקול היטב את כל הגורמים המעורבים ולהתייעץ עם מומחים בתחום כדי לקבל החלטה מושכלת. זכרו, העולם של השקעות בקרקעות הוא עולם של תעוזה, ידע וסבלנות, ולמי שמוכן להשקיע את הזמן והמאמץ – הוא יכול לפתוח דלתות רבות.
להעמקת הידע בנושא, אני מזמין אתכם להאזין לפרק מרתק בפודקאסט שלי כסף והשקעות בו דיברתי עם עו"ד חיים ברטוב על עולם ההשקעה בקרקעות בישראל. שווה האזנה (וגם יש לכם מתנה קטנה מחיים בתיאור הפרק).
השקעה בקרקעות הוא אפיק אחד מיני רבים לעשות עם הכסף שלכם משהו גדול יותר ואני רוצה להזמין אתכם לבחון איך לשלב השקעה בקרקעות בישראל בתיק ההשקעות שלכם בעזרת הקורס שלי "בונים עתיד מהשקעות", שבו אני נותן הרבה מאוד כלים, דרכים ומתודולוגיות איך לבנות תיק השקעות מפוזר שמתאים לכל אחד באופי שלו.
בהצלחה.
