תוכלו להאזין לפודקאסט גם בשרותים הבאים

אייטיונס
ספוטיפיי
יוטיוב
RSS

הפודקאסט כסף והשקעות עם עמית עשת

64. מתן פרטמן – השקעות נדל"ן מעבר לים

לידיעה, בהמשך הדף יש תמלול מלא של השיחה שעמית עשה עם מתן.

מתן הוא בעלים ומנכ"ל משותף בחברת RM המלווה משקיעים בהשקעות נדל"ן בחו"ל.
הוא בן 32 והחברה פעילה כבר 9 שנים, כך שצבר ניסיון רב.

מתן הפסיק את לימודי ההנדסה ועבר לעסוק בנדל"ן יחד עם רן, שותפו לעסק.
הם החלו את פעילותם בבאר שבע.
עם השנים התרחבו וכיום הם פעילים בשלוש מדינות:
ארה"ב, יוון וזנזיבר. רן גר במנהטן כדי להיות קרוב לשוק.
בהשקעות נדל"ן בכלל ובחו"ל בפרט עולות הרבה מאד שאלות בנושא כדאיות ההשקעה, מיקום ההשקעה,
איזה סיכונים יש ועוד התלבטויות רבות.
יש גם דילמה האם להשקיע בדירה בבעלות או דרך קבוצת השקעה.
על כל זה ועוד דיברנו בפרק.

בין הנושאים עליהם דיברנו:

• למה עזב את לימודי ההנדסה ועבר לנדל"ן
• איזה סיכונים יש למי שבכלל לא משקיע
• למה להשקיע בחו"ל ולא בארץ?
• מהם יתרונות ההשקעה בקבוצה?
• איזה בטחונות מקבל המשקיע בקבוצה
• איך בוחרים קבוצה דרכה רוצים להשקיע?
• איזה טעויות נפוצות עושים משקיעי נדל"ן?
• כמה צריך להיות מוטרדים משער מט"ח לעומת השקל
• 3 טיפים פרקטיים לחיים

רוצים פרטים נוספים מחברת RM לגבי השקעות נדל"ן בחו"ל?
השאירו פרטים כאן ויחזרו אליכם בהקדם: https://bit.ly/3sEmUyt

קהילת כסף והשקעות בפייסבוק: https://bit.ly/3GGBT2c

ערוץ היוטיוב של עמית בו סרטונים רבים בעולם הכסף וההשקעות: https://bit.ly/2Kt99Ci

*** כל הנאמר בפרק הוא למטרות לימודיות בלבד ואינו מהווה המלצות השקעה. כל השוקל להשקיע חייב להתייעץ עם יועץ מוסמך. אינני יועץ השקעות או יועץ פנסיוני מוסמך והפרק נועד להסבר בלבד.

תמלול הפרק:

עמית:    שלום לכולם, זה עמית, תודה על זה שאתם מקשיבים לנו היום, תודה על המשובים, על הסיפורים המעניינים שאתם מספרים ומעדכנים אותי מה התובנות שלקחתם ואיזה שינויים עשיתם, ממש ממש כיף ומשמח, ורגע לפני שנתחיל פרק שהוא לדעתי מרתק בתחום ההשקעות נדל"ן בחו"ל, אני רוצה לספר לכם שאני מחפש נותן חסות לפודקאסט, לי יש הרבה מאוד השקעה סביב הכנת כל פרק ואני רוצה להמשיך, אני רוצה אולי אפילו להגדיל את הקצב, וחסות זה אחלה פתרון בשבילי, אז אם אתם מכירים נציגי בתי השקעות, עורכי דין, family office, חברות ביטוח, סוחרים כאלה ואחרים שזה עשוי לעניין אותם, אני אשמח שתחברו אותם אליי ואני אתן להם את הפרטים, אנחנו היום לשמחתי כבר עוברים את הקצב של 15 אלף האזנות לחודש, וזה עוד ממשיך לעלות, אז זה אחלה פלטפורמה למפרסמים. ומה היום? היום אנחנו נדבר על השקעות נדל"ן בחו"ל דרך קבוצה. שלום מתן.

מתן:      שלום עמית.

עמית:    תודה שאתה מארח אותי במשרד שלך, מתן הוא מנכ"ל ובעלים שותף בחברת RM, ואני אנסה לשאול אותו את השאלות שמסקרנות רבים מכם, שאני רואה את זה דרך לקוחות שמגיעים לייעוץ, דברים שעניינו אותי כשהשקעתי, ומה שנקרא גילוי נאות, אני רוצה שתדעו כל דבר, אין לי מה להסתיר, אני השקעתי דרך החברה, גם הבן שלי, זאת אומרת שתדעו. ודבר אחרון לפני שמתחילים בתכלס, הבהרה מבחינתי וגם מבחינת מתן, כל מה שאנחנו נדבר היום זה לא המלצות השקעה, זה ידע לימודי, זאת אומרת אני אשאל שאלות, מתן ייתן לנו תשובות מעניינות, אבל אנחנו לא ממליצים, אנחנו רוצים שתשמעו עוד דעות וכל אחד שיחליט לעצמו מה הוא עושה. אז אחרי ההקדמה הארוכה הזאת נצא לדרך. מתן אתה בן 32, אתה כבר 9 שנים מנהל שותף עם החברה, זה אומר שהתחלת בגיל מאוד צעיר, לא אופייני, ספר לנו על הדרך שלך, איך התחלת בכלל נדל"ן, איך בחור צעיר מעז להקים חברה, לגייס משקיעים, שתף אותנו, תן השראה.

מתן:      אז כן, התחלנו בגיל צעיר, ולומר את האמת לגמרי במקרה, גם רן שותפי היקר וגם אני השתחררנו מקבע, אני שירתי בשייטת, שירות קבע רגיל, סה"כ כמעט 5 שנים, ויצאתי עם טיפה חסכונות מאותו שירות בקבע ואמרתי מה נעשה עם הכסף, המצב היה מאוד דומה להיום, כלומר הריבית מאוד מאוד נמוכה, אין יותר מידי אלטרנטיבות, בתור בחור צעיר שוק ההון נראה לי מסוכן ולא היה את הפודקאסט שלך בזמנו ולא פורומים אחרים, ונדל"ן תמיד היה נראה לי יותר מציאותי הייתי אומר, ואז אני טיפה כותרות, טיפה שאלה של חברים, אז היה את חיפה והיה את באר שבע, זה פחות או יותר שני היעדים שהכסף שלי היה יכול להרשות לעצמו לקנות נדל"ן, את חיפה הכרתי טיפה יותר כי שירתי בעתלית, אז זה יחסית קרוב, ובאר שבע תכננתי ללמוד שם, לא תכננתי לעשות קריירה בנדל"ן, הכיוון שלי הוא הכיוון של אימא שלי ושהיה שאני אהיה מהנדס ותכננתי ללמוד הנדסת חשמל בבאר שבע, ובאמת התחלתי לחפש בבאר שבע, ואני יכול להגיד שזה היה לא קל, כלומר בתור בחור צעיר זה היה סכום כסף מאוד משמעותי עבורי, אף אחד מהמשפחה שלי הוא לא איזה משקיע, אני חושב ש-, אני בטוח, לא עברתי מעולם דירה, כלומר אף פעם לא עברנו אפילו קנינו דירה למגורים שעברנו אליה, אני זוכר שאימא שלי אמרה את המשפט האלמותי של למה אתה עושה זה, חבל שתפסיד את כל הכסף שחסכת, אבל אני בראש שלי הלכתי עם רצון להוכיח והתחלתי להסתובב מה שנקרא ברגליים, לראות כל מי שיכל לעזור לי – עורכי דין, שמאים, מתווכים, לדפוק על דלתות, כל מה שאפשר, היה לי זמן פנוי עד תחילת הלימודים, ובאמת ככה ראיתי אני חושב קרוב ל-100 דירות, מלא דירות טובות, בדיעבד, מלא דירות של בזבוז זמן מוחלט, אבל אין מה לעשות, אתה צריך לראות דברים כדי להשוות, אתה צריך ככה ללמוד, ובסוף באמת אזרתי אומץ ורכשתי דירה ראשונה בשכונה ד' בבאר שבע מי שמכיר, שאמרתי ב-worst case אני אתחיל ללמוד בבאר שבע, מקסימום אני אגור בחירבה שקניתי, כן? עשיתי טעות? אני אחיה בה, אבל ימים עברו ובסוף בכלל לא למדתי בבאר שבע, למדתי בתל אביב, חברתי דאז, אשתי היום, עשתה תואר ראשון ושני בבאר שבע והתחילה לעבוד בתל אביב, ואז אני הלכתי לתל אביב ורן כמוני, חברתו דאז, האקסית שלו היום, התחילה ללמוד משפטים ואין משפטים בבאר שבע, אז הוא גם התחיל ללמוד איתי בתל אביב, אבל את הדירות התחלנו לעשות בבאר שבע, והיינו קונים משפצים ומוכרים, תוך כדי לימודי הנדסת חשמל. מה שקרה משם, שמשפחה וחברים ראו שזה עובד וראו שזה טוב ורצו גם לעשות את זה, אבל ממש לא רצו לעבור את הדרך שאנחנו עברנו על בשרינו ורצו שנשקיע בשבילם ואנחנו סירבנו, אם לומר את האמת, זה אחריות מאוד מאוד גדולה, בטח שזה כסף של אנשים אחרים, של משפחה, של אנשים שאתה פוגש כל יום, כאילו זה בעיה, ואז אתה רואה שהם לא שהם אומרים אוקיי, אז אני אלמד ואעשה את זה לבד או אלך ואחקור, אלא הם פשוט הולכים למישהו אחר, והמישהו האחר הזה הרבה פעמים הוא פחות מקצועי או שפחות אכפת לו, זה כמעט בוודאות, כי אין למה לעשות, הוא לא קרוב משפחה או חבר, והלכנו על זה, בסוף באנו ובאמת עשינו את הצעד והתחלנו לעזור למשפחה וחברים וככה זה גדל מפה לאוזן, עד שזה גדל אפילו מאוד והיינו עושים את הכול – מלאתר את הנכסים, לשפץ, להביא את הקבלנים אם זה דברים גדולים, לרהט, לנהל, פתחנו ממש חברת ניהול, וכשזה גדל אז עזבנו את הלימודי הנדסת חשמל, אני זוכר שזה היה רגע מכונן שאני מספר ל-, שרן יותר נכון מספר לאימא שלו שזה בגללי ואני מספר לאימא שלי שזה בגלל רן ואיכשהו שרדנו את זה, ואז רשמית הפכנו את זה למשהו ממש עסקי ולא ה-friends & family, חייב להגיד שהפה לאוזן זה עד היום אחד הדברים שאני חושב שהכי מרים את החברה, יכולנו אני חושב לפנות לקהל רחב רק באמצע 2017, כלומר עד אז הכול עבד מפה לאוזן, מחבר מביא חבר, אני מאמין שעד היום זה בסוף החלק העיקרי, וככה למעשה התחלנו, כלומר ממש במקרה.

עמית:    המקרה שמתחילים במקרה בד"כ הם בסוף הכי טובים, אז אני רוצה עוד רגע לני הנדל"ן להתעכב על משהו שעוצר רבים מהמאזינים להעז, זה על המשפחה. לא יודע אם אתה זוכר שאני בעצם מכיר את דוד שלך ואת בן דוד שלך, אני אישית מכיר אותם הרבה שנים, ואני לא יודע אם ההורים שלך הם מאותו סגנון, אבל זה באמת אנשים שהיו רגילים, לפחות הדוד, לבוא למקום עבודה אחרי הצבא ולצאת לפנסיה ממנו, ואתה הולך על מסלול לגמרי שונה, גם אמרת היה את הרגע הזה, הקשה במירכאות, לבוא להורים להגיד רגע, אני לא אהיה מהנדס, אני אהיה יזם. איך קיבלו את זה, איך הרגשת אתה עם זה, זאת אומרת אני רוצה מאוד שתנסה לשתף במה שאתה מוכן את המאזינים בדילמות, ואיך התגברת על זה, כי אני רואה הרבה אנשים שמפחדים מהאקט הזה של השינוי, ואז הם נשארים במקום שלא טוב להם, ואני לא מאמין, אני מאמין שאנשים צריכים לעשות מה שטוב להם בחיים, ולהיות שכיר זה מצוין למי שזה טוב, ולהיות עצמאי זה מצוין למי שזה טוב, אין פה איזה אקסיומה, אז שתף אותנו במה שאתה יכול, ככה לתת לאנשים את הכלים, את הדרך שאתה בחרת והצליחה לך.

מתן:      נתחיל מזה ששני ההורים שלי הם שכירים כמו שתיארת, כל ימי חייהם שניהם מהנדסים של הטכניון, אבא שלי עבד בתעשייה האווירית עד שהוא נפטר שהייתי בן 14, ואימא שלי עד יציאתה לפנסיה הייתה מהנדסת בניין, ולכן גם ברור לי ה-, בדיעבד, ההסתכלות של אימא שלי שהיא באה להגן עליי כי היא לא מכירה משהו אחר ואין מה לעשות, כמו שאמרת לא לכל אחד מתאים להיות שכיר אבל גם לא כל אחד שהולך להיות עצמאי בהכרח מתאים לו להיות עצמאי,

עמית:    ממש לא.

מתן:      והתואר הוא סוג של הגנה, לא תעודת ביטוח אבל הוא כן סוג של הגנה הרבה פעמים, וגם אחותי הגדולה היא לא הלכה בדרך הזאת, אחותי היום בסטאז' שלה, בהתמחות סליחה ברפואה, היא הלכה לחלוטין למשרה שכירה. אני חושב שהדילמה שלי התחילה עוד בתחילת הלימודים, כלומר אני מאוד אוהב ללמוד, כל החיים אני לומד, כל החיים אני מאוד אוהב לקרוא ספרים, אני באולד-סקול שלוקח, אני צריך ספר אמיתי, והייתה לי דילמה מאוד מהותית בתחילת הלימודים לאיזה עולם ללכת, לעולם שהוא כאילו מאוד אני, ההנדסה, כמו ההורים שלי, אני גם מאוד טוב בעולמות האלה, או דווקא לצד העסקי, כלומר ללמוד נגיד משפטים או חשבונאות או מנהל עסקים, לאו דווקא, ממש לא כדי להיות עו"ד לצורך העניין, זה לא היה ה-passion שלי, או להיות רואה חשבון, אבל בשביל הידע הזה שאני בטוח שהוא יעזור לי להמשך, ובסוף, בשלב הזה מה שניצח הוא דווקא נקרא לזה הלחץ המשפחתי יותר, כלומר זה לא שלחצו עליי, אבל הלחץ הוא אצלי יותר מאשר בחוץ, ותוך כדי הלימודים של הנדסת חשמל, וזה שלמעשה התחלתי לפעול בעולם העסקי והיזמי, זה פתאום הראה לי כמה אני לא נמצא במקום שהוא נכון עבורי. אני יכול להגיד שלרן היה יותר קשה, כלומר רן מאוד התחבר דווקא להנדסה ואהב את ההנדסה, ועדיין הוא בסוף הלך ל-passion השני, לי היה איזשהו שלב שכבר ממש סבלתי בהנדסה, כאילו ראיתי שאני לא אמור להיות שם.

עמית:    וזה נהדר, זה אומר שאתה מקשיב לאינטואיציה, זה כנראה גם עוזר לך בעסקים, כי הרבה אנשים מחפשים את הפתרון בי"ס, מפחדים להקשיב לעצמם.

מתן:      אני מסכים, שוב, אני לא יכול, קשה מאוד להעיד על זה על עצמך, אבל מה שעוד עזר לי טיפה זה א' שלא הייתי לבד, כלומר אני ממש זוכר את היום שרן ואני לחצנו על הפסקת השתתפות באוניברסיטה ביחד, כאילו אתה הלכת ביחד, והדבר השני, שאני גם אומר שאולי הוא קשור לעולם ההשקעות, עשיתי לי גידור סיכונים, כאילו באתי, בדקתי לפני זה כמה זמן התואר הזה אני יכול להחזיק אותו בלי לאבד אותו, שזה 5 שנים, עזוב שאחרי 5 ימים אתה כבר לא זוכר כלום ממה שלמדת בהנדסה ואתה צריך לעשות הכול מהתחלה כי אין שום סיכוי שתזכור את מה שלמדת, אבל אני ממש זוכר שאחד הדברים שבדקנו זה אוקיי, מקסימום פספסתי שנה, כאילו זה ה-worst case שלי, ניסיתי, זה, אני אחזור ואשלים את התואר הזה או תואר אחר, כי חלק מהבסיס הוא אותו דבר, אז השותף והגידור סיכונים.

עמית:    זה נהדר, זה שני דברים שעד היום אתה משתמש בהם. אז נתחיל קצת לצלול לנדל"ן, אבל רגע לפני הנדל"ן, אחד הדברים שאני יודע שאתה מאמין בהם, שבכל השקעה יש סיכון, אבל גם בלא להשקיע זה מסוכן, תסביר לנו קצת מה אתה מתכוון.

מתן:      אני אומר ככה שאני חושב שכולם כבר, היום שהנקרא לזה החינוך הפיננסי הולך ומשתפר, כולם מבינים שבהשקעות לא רק מרוויחים, אין מה לעשות, אם כולם היו מרוויחים אז כולם היו עושים את זה והכל היה טוב ויפה ולא היה פחד והכל נפלא. אנחנו מבינים שבעולם הזה של השקעות גם אפשר לא להרוויח ואפילו להפסיד, כן? לא בושה להגיד את זה, אבל גם חשוב להגיד שעצם העובדה שאתה לא עושה שום דבר, אני חושב שאתה מפסיד בשלוש דרכים שונות – הדרך הראשונה היא אתה מפסיד את הרווח הפוטנציאלי, כלומר היית יכול להרוויח X כסף ואתה לא עושה את זה כי אתה מה שנקרא משאיר את הספינה שלך בנמל ולא מוציא אותה החוצה כדי שהיא לא תטבע, אבל בשביל מה כל הדבר הזה. הדבר השני הוא הסיכון של ירידת ערך הכסף, אבל אני אפילו אלך יותר מזה, זה לא רק האינפלציה וירידת הערך, כלומר שיש לך כסף שהיום הוא קונה X ומחר הוא יקנה פחות, אלא זה שאם משהו יקרה, פתאום קורונה, פתאום המצב משתנה, אני חוויתי את זה על בשרי, יצא לי בכמה וובינרים כזה למשקיעים לספר את זה, כי הרבה פעמים זה סיפורים אישיים אבל בדיעבד הם איפשהו הובילו אותי, נגעתי ככה שאבא שלי נפטר שהייתי בן 14, אבל הוא היה חולה שנתיים לפני זה בסרטן, בלוקמיה, ואני ממש זוכר את השיחה הזאתי שעשינו שהוא מספר לי ולאחותי שגדולה ממני בכמעט 3 שנים, שהוא חולה, ואיך מה שאני מתאר שביום אחד ממשפחה מעמד ביניים, גרים ברמת גן, שני ההורים עובדים, מהנדסים עם תואר, הכול, בטכניון, אבא שלי לא יכול לעבוד יותר, אימא שלי בדיוק פוטרה גם מהעבודה, זה היה איזשהו תקופה שהיא פחות טובה במשק והיא פוטרה מהעבודה, אבל היא גם לא הלכה לחפש כי היא הייתה צריכה לטפל באבא שלי, ואיך משני הורים עובדים אנחנו נהיים עם שני הורים שלא עובדים, והמזל הגדול היה שאבא שלי הוא, קודם כל שיש לנו משפחה תומכת, אבל שגם אבא שלי היה בתעשייה האווירית והביטוח מאוד מאוד עזר, ולא הרגשנו אף פעם מחסור או משהו כזה, אבל כן ראיתי איך בשנייה אחת העולם שלך יכול להשתנות, כאילו על כלום, לא עשית, לא קרה זה, העולם כולו המשיך, אבל העולם שלנו השתנה, ולפעמים זה קורה כמ הקורונה, שהעולם של כולם משתנה ברגע אחד, ואז אתה מבין שאתה יכול לתכנן תכניות עד מחר, אבל אתה צריך את התכנית גיבוי הזאתי, אז אני אומר זה ההפסד השני, וההפסד השלישי לדעתי הוא, אולי הוא ההפסד הכי עיקרי, והוא ההפסד של המיינד, כלומר ההפסד הזה של הלימוד, אם אתה בסוף יושב ולא תעשה כלום, עוד 10 שנים אתה תהיה באותו מקום, אתה תלך לעבודה, אתה תישאר שם, תרצה לעזוב? לא תוכל לעזוב, כי לא יהיה לך את האופציות, אתה לא תצבור את הידע, לא תצבור את הצלקות האלה של ההשקעות הפחות מוצלחות או את הלימוד מההשקעות המוצלחות, וזה זמן שלא חוזר. אני אומר היום בדיעבד אחד הדברים הכי טובים שעשיתי שזה שהתחלתי להשקיע בגיל מאוד צעיר, כשאני בגיל 22, בפועל, אין לך כמעט סיכון, מקסימום אני ואני אעבוד בעוד שתי עבודות, אני אחסוך מעצמי, זה לא שעכשיו אתה בא ואומר לילד שלך אתה לא הולך לחוג כי אין לך את הכסף לתת לו, כל עוד זה על עצמך אז קח את כל ה-, במירכאות, הסיכון שבעולם, זה הדמי לימוד שלך.

עמית:    אני מאוד מסכים, מאוד מתחבר. אז קודם כל אני התייתמתי מאבא בגיל 15, וזה היה באירוע חבלני, אז לא היה לי במירכאות את ההכנה של שנתיים, זה אתה הולך לישון עם מתעורר בלי, אז אני בהחלט מזדהה עם איך העולם שלך משתנה, כאילו בחוץ השמש זורחת ואתה לא מבין למה אנשים הולכים ברחוב והשמים זורחים ובלב אתה בכלל בזעזוע, אז אני לצערי גם חוויתי דבר כזה, אבל הנושא של הלימוד וחוסר התפתחות, אני רוצה להתחבר לזה בעוד מקום, אני הרבה פעמים אומר, יש לי גם קורס כזה "לפרוש לפני הפנסיה", אבל אני אומר לאנשים בואו תגיעו ליכולת הבחירה, בגיל הכי מוקדם שאפשר, ותבחרו אם אתם רוצים לעבוד או לא רוצים לעבוד, או לעבוד בהיקף חלקי או דברים כאלה שזה אני חושב שעולם ההשקעות באמת מאפשר, ואני גם מאוד מתחבר לנושא הזה של בוא תעשה את הטעויות כשאתה צעיר ואז תראה איפה אתה רוצה להתמקד. מגניב, כאילו ממש המון דברים ש-, פילוסופיה גם שאני מאמין בהם. אז בוא נרד עוד קצת עכשיו לכיוון RM, באיזה מדינות אתם פעילים? וזאת שאלה, אף שאלה פה לא תמימה, כי היא מובילה לשאלה הבאה.

מתן:      אז קודם כל הלב של העסק עובד היום בארה"ב, מתמקדים שם בעיקר במטרופולין המרכזי, אם זה היום ניו יורק, יוסטון, שיקאגו, עובדים גם בג'קסון ופלורידה וקליבלנד-אוהיו, ואנחנו פעילים גם ביוון, בעיקר באתונה, וגם בזנזיבר.

עמית:    אז מאחר שאני ידעתי, זה היה שהמאזינים ידעו, אז שאלה שהרבה פעמים אני שואל את עצמי לחברות כמוכם, למה בכמה מדינות, למה אתם לא מתרכזים במדינה אחת? כי מצד אחד אומרים התמחות, בטח כשזה מעבר לים, היא חשובה, אז לנו קצת מהפילוסופיה של RM.

מתן:      אני חושב שזה מתחיל במהות או ב-DNA של החברה, כלומר כשרן ואני התחלנו, יש איזה דיון מאוד פילוסופי שאנחנו דנים אותו כל הזמן, כשרן ואני התחלנו, התחלנו בבאר שבע והיינו בדיוק מה שהגדרת, היינו המומחים של באר שבע, הכרתי כל רחוב, כל בניין, כל דירה, ידעתי למה זה עולה ככה ומי השכנים ואם הוא דייר של עמידר או סטודנט או משפחה ואם הוא רוצה למכור ובאיזה מחיר, היה לי ממש אקסלים עם מיפוי של כל דירה ודירה מי האנשים שם, עם הטלפונים שלהם, ואז היינו יזמי נדל"ן. ככל שלמעשה גדלנו, הבנו איפה הערך העיקרי שלנו, ואם הערך העיקרי שלנו אז היה בנדל"ן, בליצור ולדפוק על הדלתות בבאר שבע, היום אנחנו פחות בגוף היזמי נדל"ני, אלא גם, אבל לא בכל השווקים, אלא יותר כבית השקעות לנדל"ן, וכשאני מסתכל כבית השקעות לנדל"ן, הערך שלי הוא שונה לגמרי, אני רוצה לתת למשקיעים שלי פיזור, כי אני מאמין שצריך לפזר, גם במטבעות, כן? אני משקיע ביוון וארה"ב כי זה מטבע שונה, זה חלק מהעניין, גם בסוגי ההשקעה, כלומר אני לא רוצה להתמחות עכשיו רק ב-development אלא גם בניהול אולי multi-family כי אני רוצה לתת למשקיעים שלי פורטפוליו רחב יותר, ובאיתור למעשה של ההזדמנויות ובבקרה שלהם, כלומר בניתוח, בבקרה, כי בסופו של דבר גם אם אני עכשיו אלך לצורך העניין, ואנחנו עושים את זה ואנחנו מתמחים באזור מסוים, ואני נמצא שם, בוא ניקח אני רוצה עכשיו לבנות במקום מסוים, ואני אלך ואלמד שנה ואלמד שנתיים ואלמד שלוש, ובסוף, כנראה שאם אני אמצא שותף מקומי שאבא שלו היה קבלן באותו מקום והוא נולד באותו מקום והוא קבלן והבן שלו כבר גם קבלן, הם דור של 40 שנה שעוסקים בנדל"ן במקום הזה, כנראה שלא משנה מה, הוא כבר חווה דברים שלי ייקח עכשיו 20 שנה לחוות אותם, אז או שאני עכשיו עושה את זה במשך 20 שנה, או שאני בא ונותן למשקיעים שלי מישהו שהוא כנראה פחות טוב, במקרה הזה אני, אני כנראה אהיה פחות טוב מאותו קבלן מנוסה, או שאני אבוא ואדע איפה הערך שאני נותן, אני אדע לעשות את הבדיקות שלי והבקרה שלי כי שם אני אשים את הפוקוס שלי, ובכך אני בעצם אתן ערך גדול יותר למשקיעים.

עמית:    אבל אני מסכים עם חלק מהדברים, מה ש-, משני הסעיפים הראשונים, בייחוד על הפיזור, אבל באיתור ובקרה, אני מדבר על הבקרה ובאיתור, ככל שאתה תתמקד יותר ב-, ארה"ב עוד פעם, זה שטחים מטורפים, אבל אמרת מרכז ארה"ב, אזור מרכזי, אז איתור ובקרה במקומות שונים, אתה צריך לבנות מנגנונים חדשים, אתה צריך להכיר ידע חדש, זאת אומרת כי בשיטה שאתה אומר את זה אז בעצם כל מדינה בעולם שיביאו לך יזם שאתה תסמוך עליו ופרויקט שעל הנייר הוא טוב, אז למה להתמקד רק ב-3 מדינות? למה לא 30?

מתן:      אני מאוד מסכים, השילוב של למה להתמקד ב-3 מדינות ולא ב-30 זה בדיוק בנקודה הזאת של הבקרה, אני אתן כדוגמה, קח את זנזיבר, שוק חדש לגמרי, או יוון, עד שאני הבאתי משקיע ראשון ליוון, דרך אגב גם בארה"ב, עד שהבאתי את המשקיע הראשון ליוון, אני פעלתי שם שנתיים, כלומר שנתיים של עבודה, שנתיים של הכרות, שנתיים של חקירת השווקים, שנתיים של מפגשים עם בנקים, קבלנים, אדריכלים, מתווכים, דירות, נכסים, זה כסף שהשקענו, עד שהבאתי את המשקיע הראשון, זנזיבר אותו דבר, אפילו יותר משנתיים, עד שהבאתי, הייתי מוכן לקבל את הדולר הראשון ממשקיע, כי אני מחזיר אותנו לתחילת השיחה, לנהל כסף של אחרים זה אולי נראה נוצץ, נראה זוהר, אבל בסוף יש בני אדם מאחורי זה וזה המון המון אחריות, גם כשהכול הולך נפלא, אבל יותר מזה כשהדברים לא הולכים נפלא, אז זה לא שאתה בא ואומר אה, יש נדל"ן בלא יודע, מקסיקו, נראה נחמד, יש איש נחמד, אני אשים שם את הכסף, זה מה שהמשקיעים רואים אחרי שנתיים-שלוש של עבודה לפני זה של המחקר של השוק, אבל עדיין, גם בשנתיים-שלוש של מחקר יש הבדל בין לחקור את השוק, לחקור את המנגנונים, לחקור את הסביבה, לבין פיזית עכשיו לבנות ולהיות קבלן ולהוציא את הרישיונות הנכונים ולעשות את כל התהליך הזה, שאני עדיין אעדיף לקחת הרבה פעמים, גם כשאני בשטח, קח לדוגמה את ניו יורק שרן נמצא שם בשטח פיזית, ואני יאתר את הפרויקט, יש לנו פרויקטים שאנחנו מאתרים אותם ועדיין אני אביא שותף כי אני אעדיף שהוא יהיה הקבלן ואני אעדיף שהוא ישים כסף מהכיס שלו, שהוא לא יהיה רק קבלן מבצע, אלא שגם יהיה מה שנקרא בקרביים בתוך הפרויקט, גם אם אני מצאתי את הפרויקט, מה שנקרא אני מוכן לשלם מהרווח שלי, בתמורה לידע והניסיון והביטחון של להכניס את השותף, אולי זה גם איפשהו מתקשר לזה שאמרתי שאחד הדברים שעוזרים זה שיש לך שותף כמו רן, אז אני אומר השותף הזה הוא חוזר, אתה משלם בתמורה לידע והניסיון.

עמית:    כן, אותי סיקרן לדעת את האני מאמין שלכם על הפיזור מדינות, הסברת אותו, אז אני רוצה לשאול דווקא על ארה"ב רגע משהו, כי הרבה משקיעים או מאזינים מתעניינים בארה"ב, האם היום, אנחנו מקליטים את זה בסוף אפריל 2021, אין לי מושג מתי תקשיבו לפרק, אנחנו היום בערך שנה בתוך הקורונה, ארה"ב רק עכשיו מתחילה, הודיעו כבר על 100 מיליון מתחסנים, סבבה, זה כבר מתחיל להיות מספרים טובים, אבל האם אתה מזהה איזשהם שינויי מגמות בנדל"ן בארה"ב?

מתן:      אז קודם כל כן, בוודאי, הקורונה השפיעה, אני יכול להגיד שהרבה מגמות הן היו לפני הקורונה, הקורונה היא מאיצת מגמות הרבה פעמים ומאיצת תהליכים, אני אתחיל מזה שהקורונה היא הייתה משבר מיוחד, משבר קצת חריג אפילו בנוף,

עמית:    מאוד, בכל העולם.

מתן:      בכל העולם, קודם כל נתחיל מהעניין הכלכלי שבה, בד"כ כשיש משבר, הביקוש מאוד מאוד נפגע, כי לאנשים יש פחות כסף, אין להם איך לקנות, הביקוש נפגע, ואם זה באמת לאט לאט, אנחנו מכירים את זה לצורך העניין מהסאב-פריים, כלומר אנשים איבדו את מקום עבודתם, פחות צריכה, וזה סוג של כדור שלג. הקורונה יצרה משהו הפוך, לא היה היצע, כלומר לאנשים יש כסף, יש להם ביקוש, הם רוצים לצאת למסעדה, הם רוצים לטוס לחו"ל, אבל אי אפשר, אי אפשר לצאת למסעדה, אי אפשר לטוס לחו"ל, ההיצע למעשה נפגע. תוסיף לזה פעולות בכל העולם, אבל בוא נשים דגש על ארה"ב, מאוד מאוד אגרסיביות של מענקים וסיוע, שלא נראה כדוגמתו, הרבה ממנו היה גם ב-2008, אבל ב-2008 זה לקח שנתיים-שלוש, פה זה לקח בערך חודש עד שעשו את הפעולות, ואתה רואה שלאנשים יש הרבה מאוד כסף, יש ביקוש כלוא, כלומר יש להם כסף בחשבון הבנק, החיסכון למשק בית עלה בצורה משמעותית ל-26%, הרבה, ולמעשה עכשיו הדבר הזה, ככל שהשוק מתחיל להשתחרר, הכסף הזה לאט לאט יחזור להיות בצורה של צריכה, כאילו עד עכשיו רצו לצרוך ולא יכלו, עכשיו רוצים לצרוך ויש גם את הכסף ולאט לאט גם יש את האפשרות, החשש דווקא היום הוא לכיוון האינפלציה דווקא, דווקא הוא הפוך בעניין הזה, אבל בהחלט אירוע כזה, שהוא אירוע בקנה מידה עולמי, שהוא אירוע שהוא גם כמובן בריאותי וגם אח"כ כלכלי, הוא משנה המון המון דברים. אני אתן דוגמאות ככה מהשטח.

עמית:    כן, זה אחלה דוגמאות.

מתן:      נדל"ן יזמי היום, הדרישה לצורך העניין של קניית בתים חדשים, פתאום לדירות גדולות יותר, עם חדרי עבודה, אנשים פתאום הבינו שהם יכולים לעבוד מהבית, העולם הזה הפך להיות גם של הרבה עבודה היברידית או עבודה מהבית, יותר חללים פתוחים, אם זה מרפסת, אם זה חצר, כלומר אנשים מחפשים את זה, התחלת לראות גם איזושהי נדידה מאזורים כמו מנהטן, לפחות בהתחלה, אנשים פחדו מהצפיפות, גם מנהטן חטפה מאוד חזק, אנשים פחדו לרדת במעלית, תחשוב שאתה צריך לרדת במעלית עכשיו מקומה 20 ופתאום יש איתך עוד אנשים במעלית, זה פתאום נהיה מלחיץ, אנשים נשארו בבית רק כי הם לא רצו להגיע לסיטואציה הזאתי, והם לא מקבלים את כל הערך המוסף של העיר, של הקרבה למקום העבודה, של הבילוי וכדומה, ופתאום הם אומרים אני אולי אעבור לברוקלין לצורך העניין, טיפה יותר רחוק אבל פחות צפוף, יותר זול, אני מקבל תמורה רבה יותר על הכסף שלי, אז זה דבר אחד. ראינו, אפילו אצלנו במשרד, אני תמיד האמנתי שבעולם ההשקעות מישהו שצריך להשקיע צריך להגיע למשרד, צריך לפגוש אותך, הוא צריך לראות את האנשים, לא האמנו שאנשים יסגרו ככה בשיחות וידאו, וגם תמיד היו אנשים שגרים רחוק ועשינו איתם שיחת סקייפ או שיחת וידאו וזה תמיד לא נראה מספיק כאילו רציני, ופתאום אתה רואה שהנה זה עובד, וגם אנשים בני 70 ו-75 ו-80 פותחים את הזום, משתפים מסך ויודעים באמת לעבוד בצורה אחרת, אז רואים את זה בהרבה מאוד אלמנטים.

עמית:    אז רגע, אני רוצה לרגע להפריע לך, האם הפרויקטים שלכם, בסה"כ יש לכם אני לא יודע כמה, אבל הרבה פרויקטים בו זמנית בארה"ב, אז אני יודע ש-, בארה"ב אני יודע מהעיתון, אני לא ברמה שלך, לכן אני שואל, נתנו לאנשים גרייס כזה לא לשלם שכירות למי שלא יכול וכל מיני דברים כאלה, אז האם הפרויקטים הקיימים הרגישו איזשהו זעזוע? או שבעצם הם המשיכו as is, כי לאנשים היה כסף.

מתן:      למעשה איפה זה משפיע עלי, בעיקר משפיע בעולמות ה-multi family, כלומר נדל"ן שהוא מיועד להשכרה, ועכשיו איפשרו לשוכרים, זה לא שאיפשר להם לא לשלם, אסרו עליך לפנות אותם או הקשו עליך לפנות אותם, נורא תלוי באיזה מדינות ועד איזה תאריכים, אבל בפועל, ברגע שאתה מתרכז באסטרטגיה שלנו בנדל"ן למגורים גם באזורים שהם טובים, אני לא מתרכז אסטרטגית באזורים החלשים יותר, אז לאוכלוסייה הזאתי א' יש את הכסף לשלם, בטח עם המענקים, וגם אם אין להם עכשיו או הם נקלעו לאיזשהו קושי, הם ינסו להגיע איתך להסדר, כי הם מבינים שמתישהו אני אוכל לפנות אותם, וכשאני אפנה אותם, ה-eviction הזה הוא נקודה שחורה אצלם, לאנשים שאין להם מה להפסיד, שהם מה שנקרא עוברים מבית לבית, לא משלמים פה ואז לא משלמים פה, אז זה לא אכפת להם, אנשים שהם דווקא אוכלוסייה יותר מה שנקרא מעמד ביניים, אוכלוסייה גם אתית נקרא לזה, כלומר אוכלוסייה כמוני כמוך, אני מקשיב לכללים, מקשיב לחוקים, אני לא עכשיו מחפש פרצות ולעבור על החוק, אז זה מאוד חשוב להם, כי ההורדת דירוג הזאת או הנקודה השחורה הזאת זה בסוף ללכת למקום פחות טוב, שזה חינוך פחות טוב לילדים, זה מקום עם פשיעה יותר נרחבת, ולכן הם יעדיפו להגיע להסדר, אם זה לשלם חצי וחצי בהמשך ולפרוס תשלומים, ובאמת ראינו גם בארה"ב כולה, דרך אגב האחוז לא משלמים בין 2019 ל-2020 הוא שינוי זניח של אחוז, כלומר עדיין האחוז המשלמים הוא 93-94% מכלל המשלמים, כלומר אחוז מאוד גבוה, וגם אצלנו בפועל בפרויקטים.

עמית:    הבנתי, מגניב, אז עכשיו אני רוצה לעלות קצת למעלה חזרה למקרו של נדל"ן, הרבה מאוד אנשים שואלים את עצמם למה להשקיע בחו"ל ולא בארץ בנדל"ן. עכשיו אתה יש לך ניסיון גם בארץ, גם בחו"ל, אתה גם גר פה, השותף שלך שם, אז מה, למה?

מתן:      אני אתחיל בזה שאם הייתי יכול לעשות את מה שאני בחו"ל פה בארץ, הייתי עושה את זה בארץ, זה פי אלף יותר קל – זה קרוב, זה נוח, זה בתרבות שלך, בשפה שלך, הכול יותר ידידותי, לעבור עכשיו חצי עולם, ללמוד שווקים חדשים, להתחיל להכיר, צריכה להיות מספיק טובה, ובפועל הסיבה, אני מסתכל על השקעות, וכשאני מסתכל על השקעות אני רוצה להסתכל על הסיכוי-סיכון שלי, אז אם יש לי מספיק רווח שמתמכר לי את הסיכון הזה, אז אני אלך ואחפש את המקום הזה, כלומר אני אחפש את המקום שמצד אחד הוא מקום שאני מזה פה פוטנציאל, שהוא מספיק חזק, שהוא לא עכשיו, שאני מזהה בו באמת דברים חיוביים, מצד שני שבאמת התשואות או הרווחים הפוטנציאליים שלי הם מצדיקים את העבודה. בישראל בסוף היו כמה תהליכים שבעייתיים, כלומר א' התייקרות המחירים, כן? זה לא בעייתי, אבל אף אחד לא, אני לא אוהב לבנות על התייקרות מחירים, או רק על התייקרות מחירים, כי דברים יכולים גם להשתנות ואני רוצה דברים שהם בשליטה שלי יותר, והתשואות פה באמת נשחקו, עכשיו עוד הריביות שהיה על המשכנתה, היה תקופה שהם מאוד התייקרו כשיצאנו מהארץ, כי הריבית נשארה נמוכה אבל הריבית של המשכנתה התייקרה משמעותית, זה כבר היה כמעט יותר ממה שאתה מקבל כבר מנכס, ועוד שוב, בבאר שבע, אני לא מדבר על תל אביב, ולצד כל מיני פעולות שאתה רואה, אם זה העלאת המס רכישה, זה אפילו לא עלה, כי להעלות 3% זה לא באמת פקטור, אבל זה שעושים את זה באישון לילה כזה, כאילו משקיעים זה מינימום אויבי העם, אתה מבין את הכוונה ולאן הדברים הולכים, אני אשים בצד את הבירוקרטיה שיש פה ושאני היום בונה ביוסטון 70 בתים זה לוקח לי לקנות את הקרקע, לעשות את ההיתרים, לבנות ולמכור ב-3 שנים, פה אולי אני אקבל את ההיתרים ב-3 שנים, אבל בעיקר הוודאות, כלומר אתה יודע למה אתה נכנס, אתה יודע מה אתה מקבל, אני לא אומר שאנחנו לא חושבים לחזור לארץ או להיכנס לארץ שוב, אבל…

עמית:    לא, אני רוצה לשאול ברמת המקרו, כי זה מוביל אותי לשאלה הבאה שכמו שאמרתי, שאני מדרג עם אנשים קצת, שאני יושב איתם ומנסים לחשוב איזה השקעות מתאימות להם, אז נגיד ששכנעת אותנו להשקיע בנדל"ן, ונגיד ששכנעת אותנו להשקיע בחו"ל, ואז השאלה הבאה שאנשים שואלים את עצמם, האם כדאי לי להשקיע לבד, מה שנקרא דירה בבעלות, או דרך קבוצה. ברור לי מה דעתך, תנסה להיות הכי אובייקטיבי שאפשר בין מה ההבדל למשקיע, למאזין שמאזין לנו עכשיו, בין קבוצה לבעלות.

מתן:      ברור. אני אתחיל מזה שעשינו בעבר גם השקעות בודדות, כאילו של משקיע שקונה בית בטאבו, בפועל היתרון המרכזי של זה, הוא שזה שלך, כלומר אין לך, עכשיו אתה רוצה לשפץ אז אתה רוצה להשקיע כסף, אתה רוצה למכור, אתה רוצה שזה יהיה עם שוכר, בלי שוכר, מה שבא לך, החלטה שלך, אתה לא תלוי באף אחד אחר. מנגד, וזה המנגד הגדול פה, ברגע שהשקעה היא בחו"ל וזה לא העיסוק שלך, כלומר זה שעכשיו יש לך 100 דירות בארה"ב ואתה טס כל שבוע ויש לך שם את הצוות שלך, אלא בסוף אתה גר פה בארץ, אתה סומך על חברת ניהול שתנהל לך את הנכס, השליטה הזאת היא שליטה מדומה, אין לך באמת שליטה, חברת ניהול שולחת לך עכשיו מייל צריך לשלם ככה, אתה יכול לשאול, אתה יכול להחליף אולי איכשהו חברת ניהול, גם, לא יודע איך תעשה את זה מרחוק, לטוס לשם כבר יוציא לך כנראה את כל הרווח שצברת במשך שנה, ולכן אתה, אני אגיד את זה במילים גסות, אתה ממש מהמר, כלומר אתה בונה על זה שאתה איכשהו נפלת על אנשים טובים, שאיכשהו הנכס שלך יעבוד, והכי גרוע שבגלל שאין לך את הידע הזה, אז כל פיפס הכי קטן, שהוא יכול להיות אמיתי לחלוטין, כלומר אין שוכר, קורה, יש תקלה, קורה, אבל ברגע שזה מרחוק ואין לך את השליטה, הפחד מתחיל לדבר והחוסר ידע זה הפחד שנגרם. כשאתה עושה את ההשקעה הקבוצתית אתה כן מאבד חלק מהשליטה, אבל אתה בא שוב מהנקודה של בית השקעות, אתה בא ואומר רגע, הם יודעים מה הם עושים, אני סומך עליהם, כי הם יש להם את הרקורד, יש להם את הצוות, הם עושים את הנסיעות בשבילי, הם גרים שם, יש להם כוח יותר גדול כי החברת ניהול מנהלת להם אלפי יחידות, אז יש להם גם איזשהו כוח מול חברת הניהול, תן להם לנהל את זה, עכשיו לא מספיק זה, בוא נגרום שיהיה לכם לנהל את זה, לא רק סתם לנהל כי אני נחמד וכי אתם נחמדים, אלא שיהיה גם זהות אינטרסים, בואו תראו שאתם מרוויחים מסוף התהליך הזה, הזהות אינטרסים פה היא אקוטית, ברגע שאתה משקיע מעבר לים ואין לך שליטה אמיתית, אתה חייב שמי שכן שולט, האינטרס שלו יהיה זהה לשלך, אם הוא לא שם, אז אתה מה שנקרא בונה על החיוך שלו ועל עיניו הטובות.

עמית:    אמרת פה כמה דברים חשובים, ואני רוצה שאנחנו נפרק אותם. אז נמשיך בלוגיקה שלנו, אנחנו אנשים לוגיים, אז שכנעת אותנו עכשיו גם להשקיע בקבוצה, עכשיו אחת השאלות הכי נפוצות שבאים אליי אנשים בפגישות הייעוץ אומרות לי, ותנסה להיות אובייקטיבי מאוד בתשובה, הם אומרים לי יש המון קבוצות, האינטרנט מלא בקבוצות של ישראלים שמשווקים בחו"ל, איך אנחנו יודעים על מי לסמוך, איך נדע דרך מי להשקיע. תן לנו בבקשה כמה פרמטרים, כמה שאלות, הכי אובייקטיביות שאתה יכול.

מתן:      אוקיי. אחת הבעיות היום, שיש יותר מידי, אתה צודק, כלומר אחד הבעיות שבא משקיע ומחפש, תכתוב בגוגל השקעות נדל"ן בארה"ב, אלפי פניות. בסוף, אני חושב שיש כמה פרמטרים שהם יכולים לעזור בהחלטה. אחד זה אותו באמת מנגנון של זהות אינטרסים.

עמית:    אל תרחיב פה, כי אני רוצה שנרחיב על זה כשאלה נפרדת, זה מופיע לי כשאלה נפרדת.

מתן:      אוקיי. הדבר השני זה באמת הניסיון וה-track record, כלומר לראות פרויקטים שהם עשו, לדבר עם משקיעים, קיימים, נכון שתמיד יש אימרה שאם אתה עכשיו מבקש ממליצים אז ישר מביאים לך את הממליצים הכי טובים, אבל עדיין, כמו שאתה מראיין עובד והוא מציג את עצמו בצורה הכי טובה, תדע גם מה שנקרא לשאול את השאלות הנכונות את הממליץ, על הדיווחים, על הקשר, האם דברים השתבשו, איך הם פעלו, כאילו זה שחברה לצורך העניין לא הצליחה בפרויקט מסוים, זה דווקא יכול ללמד עליה המון. כאילו אם היית שואל אותי מה אני מעדיף, יש לי שתי חברות, חברה שרק הצליחה 100% הצלחה או חברה שהצליחה 95% הצלחה, ושתיהן עכשיו קיימות, הייתי רוצה דווקא את זאת שלא הצליחה בכל הפרויקטים, כי היא גם למדה איך להתמודד עם פרויקטים פחות מוצלחים, ודווקא על זה הייתי חוקר, איך הם עבדו, איך כשדברים השתבשו דברים עבדו, זה דווקא הדברים היותר מעניינים, כי כשהכול מצליח, הכול מצליח והכל טוב ויפה. הדבר הנוסף זה באמת ברמת המקצועיות של הצוות, כלומר לשאול שאלות, לא להתבייש לשאול, הרבה פעמים אני רואה שאנשים פה מגיעים לפגישה, ואולי בגלל חוסר הידע שלהם מתביישים לשאול, כי הם חושבים שזה שאלה טיפשית, שזה שאלה לא לעניין, תשאלו, זה הכסף שלכם, זה הזמן שלכם, זה הכסף שלכם, תשאלו, ואם אתם לא מקבלים תשובות זה גם מה שנקרא נורה אדומה, אם מתחמקים מכם, אם מנסים…כאילו "מה זה משנה" נקרא לזה. סיכונים שנגענו, חברה שלא אומרת לך מה הסיכון בהשקעה, או איך היא רואה את הסיכון, יש שתי אופציות, או שהיא מה שנקרא מסתירה ממך את הסיכונים, שזה גם מבחינתי נורה אדומה, כאילו התשואה המובטחת הזאתי, או שעוד יותר גרוע, היא לא יודעת את הסיכונים בעצמה, כלומר היא לא מנתחת אותם בעצמה, אז זה איזושהי נורה אדומה מבחינתי. אני חושב שזהו, כלומר אני לוקח בחשבון שרוב המשקיעים לא ידעו לצלול עכשיו לתוך הפרויקט ולנתח אותו, בטח פרויקטים שהם מורכבים, אז אני חושב שזה בעיקר הדברים האלה, הניסיון, לשבת על ההצלחות אבל לא פחות חשוב על האתגרים שהיו לחברה, הממליצים, לשאול שאלות ולראות את צורת התשובה, כלומר אם התשובה היא מתחמקת או שיש סובלנות ומסבירים וכמה שצריך, וגם אם לא תיכנס לפרויקט, הכול מה שנקרא בסדר, לא קרה כלום, סיכונים, ואז זהות אינטרסים ש…

עמית:    כן, תכף אנחנו נרחיב עליה. אני מסכים איתך, ובייחוד מבחינתי אחד הפרמטרים החשובים זה שקיפות, כי הייתי גם בחברות שביקשתי לראות את האקסל של התכנית העסקית ואמרו לי למה? אמרנו לך את הנתונים, אז מבחינתי אין פה שקיפות, לא רוצים שאני אדבר עם האנליסט להבין אותם, אולי יש להם מה להסתיר, אולי אין להם מה להסתיר, אבל אני כמשקיע זה הכסף שלי, למה לי בכלל להמר, זה בסוף כמו שאמרת זה הכסף שלי. אז לפני הזהות אינטרסים אני רוצה עוד לשאול בסדר, אז אנחנו באים ל-, בחרנו חברה ואנחנו באים לקבוצה, השאלה היא, שתי שאלות ביחד, אתה תענה עליהן לפי הסדר, כי אני כתבתי אותן בנפרד, איזה ביטחונות, אם בכלל, יש למשקיע שמשקיע בקבוצה, ואם אני מדבר על ארה"ב, איזה הגנה משפטית באמת נותן לנו ה-LLC, כלומר מה המשקיע הקטן שיושב לו בצפון ישראל או בדרום ישראל, יכול באמת לעשות אם משהו משתבש.

מתן:      אוקיי, אז נתחיל מהבטוחות, קודם כל הבטוחות מאוד קשורות לאיזה מסלול אתה נכנס, כלומר יש מסלולים שאתה נכנס בתור משקיע לכל דבר, ויש היום, מאוד נהוג שאתה גם נכנס בתור מלווה, בד"כ אתה מלווה שני,

עמית:    זה מה שנקרא מסלול ל-, למאזינים שלא מכירים, מסלול חוב או מסלול השקעה.

מתן:      נכון, חשוב להגיד שמסלול חוב הוא תמיד חוב ש-, או כמעט תמיד חוב שני, כי תמיד יהיה, לרוב יהיה בנק מלווה, ולכל אחד יש את הבטוחות שלו, אבל בפועל הבטוחות האמיתיות זה עניין של קדימויות, כלומר אין לך איזשהו שיעבדו או זה, כי אתה הבעלים, זה כמו שאתה עכשיו קונה דירה פה בארץ ויש בנק מלווה, מה הבטוחה שלך, שהדירה תצליח, אם עכשיו הדירה לא מצליחה והבנק בא ומעקל אותך, זהו, זה לא יעזור שיש לך…כאילו אתה הבעלים.

עמית:    לא, אבל אם הקבלן פושט את הרגל ויש לי בנק מלווה, אני אקבל את הכסף חזרה לפחות.

מתן:      אז אני אתייחס לזה. מתי אתה  תקבל את הכסף חזרה? לא כשאתה היזם, כשיש יזם אחר.

עמית:    נכון, בסדר, אבל אני בא אליך כקבוצה,

מתן:      הקבוצה פה היא למעשה צריכים לשים לב לזה שהיא בכובע של יזם, בגלל זה גם הפוטנציאל רווח שלו הוא מאוד מאוד גבוה, אתה לא בא וקונה עכשיו בסוף מהיזם את הדירה ונשארת כמו אמריקאי שקונה לצורך העניין, אלא אתה נכנס בתור היזם שלמעשה יוצר את הפרויקט, ולכן הסיכון והסיכוי שלך הם בכובע של יזם, והבטוחה שלך היא בפועל האחזקה באחוזים בחברה שמחזיקה בנכס, בד"כ זה יהיה באיזשהו שירשור חברות, זה יותר עניין מיסויי ומשפטי.

עמית:    בסדר, ואז זה, לא, למה אני שואל את זה, כי במקרה או לא במקרה דיברתי בשבת עם עו"ד מתמחה בנדל"ן ישראלי, אבל הוא בודק ללקוחות חוזים מול חו"ל והוא אומר לי שמע, ברמת השירשורים זה מה אתה באמת יכול לעשות? אתה יושב לך באיזשהו פינה…

מתן:      אני אומר, שירשורים הם הרבה פעמים בפועל עניין יותר מבני נכון, מה הכוונה, יש את החברה, יוצרים חברה ייעודית שהיא מחזיקה בנכס עצמו, לא משנה כרגע אם זה נכס קיים או קרקע, ההשקעה עצמה, היא למעשה, חשוב להגיד, היא זאת שעובדת ותעבוד מול הבנק גם, ובגלל זה זה חברה נפרדת, כי מישהו בד"כ יהיה הגרנטור או האחראי מול הבנק זה לא המשקיע הקטן פה בישראל, גם הוא לא רוצה להיות,

עמית:    נכון,

מתן:      אלא זה בעצם היזם והוא יעמוד שם. הבעלים של אותה חברה יהיה אותה חברה שמאגדת את המשקיעים, זה השירשור חברות בסוף. עכשיו לאותה החברה יש אחוז ניכר, שוב, תלוי בעסקה, זה יכול להיות גם אחוז לא ניכר, תלוי בגודל העסקה, אבל בד"כ אחוז ניכר בעסקה הזאתי, אני מסכים שכשעסקה עכשיו מסתבכת, ה-לממש את האחוזים שלך זה חתיכת פרוצדורה, כי אתה חלק בתוך קבוצה, אתה צריך להביא כנראה איזשהו עו"ד או מי שמבין בזה ובעצם להתחיל את התהליך, אבל בסופו של יום, אתה כן מחזיק בנכס עצמו.

עמית:    רגע, אז בעצם בוא נסכם את התשובה, אתה אומר אני כמשקיע בקבוצה, שפותחת LLC, ו-LLC למי שלא מכיר אז אנחנו לא נרחיב על זה עכשיו, אבל זה בעצם התאגדות משפטית שלכל משקיע יש את האחוז היחסי שלו בהשקעה,

מתן:      נגיד שהיום יותר נהוג לעשות כבר LP, ענייני מיסויים אחרים, אבל אותו…

עמית:    טוב, אני לא זה, אז לכן אמרתי אני מדבר ברמת מקרו ואני לא מומחה כמו מתן, אבל לאנשים שפחות מכירים, נגיד יש מיליון שקל גיוס, 10 אנשים כל אחד 100 אלף דולר שם, אז כל אחד ב-LLC יש לו 10% מהעסקה, חוץ מהיזם וחבר'ה כאלה, זאת אומרת אז בעצם ההגנה, הבטוחות שיש לי, עצם זה שרשמו לי בדוגמה הזאת 10% שאני בתוך ה-LP או…

מתן:      אני אומר תמיד זה נראה מורכב מאוד שזה בחו"ל, אבל אם ניקח פה דירה בארץ, קנינו דירה בתל אביב,

עמית:    לא, בארץ אני לא קונה בקבוצה ואז אני,

מתן:      לא, אבל בוא ניקח דירה בתל אביב שעולה עכשיו 5 מיליון שקל, אוקיי? ולקחת בנק שמביא לך 50%, 2.5 מיליון שקל, ולך אין 2.5 מיליון שקל, יש לך 500 אלף שקל, ואתה אומר אבל אני רוצה את הדירה הזאת, לא יודע, לעשות בה air bnb, סתם לצורך העניין, אז אתה מביא עוד 4 חברים, כל אחד שם חצי מיליון שקל, אתם מתאגדים באיזושהי שותפות או כל אחד בטאבו מקבל את הרבע שלו ואתם שותפות לכל דבר ועניין, מה הבטוחה שלך? שאתה מחזיק ברבע מאותו נכס, זה הבטוחה שלך.

עמית:    כן, אבל בגלל השירשור פה, ואתה מוסיף יזם ואתה מוסיף את RM ואתה מוסיף את ההוא ואתה מוסיף את ההוא, אז אני אומר אותו אחד שיושב לו בכפר קטן כמוני בצפון, בסוף הבטוחה שלו זה ה-LLC, זה בטוחה לישון טוב אולי בלילה, אבל בפרקטיקה אם משהו משתבש אני עדיין תלוי במנהל הקבוצה.

מתן:      ההוא וההוא והיזם הוא באמת מה שבא דווקא לעזור לך בקטע הזה שאם משהו משתבש אז הוא יהיה הגורם שיאחד כי זה רחוק, בגלל זה אמרתי, אם זה היה בתל אביב זה היה נורא נוח כי אתה אומר הנה, אני ניגש פה, אני פונה לעו"ד פה בארץ, אני הולך לטאבו פה בישראל, אבל כשזה רחוק אתה לא תתחיל עכשיו, אם השקעת 100 אלף דולר, להתחיל לטוס לארה"ב ולקחת עורכי דין אמריקאים, ולכן אתה רוצה שיהיה לך את השותף הזה שהוא איתך באותה סירה.

עמית:    כן, אבל אני מסתכל בעיני מאזינים, לא בעיניים שלך, כי מאזין עקרוני חושד בך ובמאות מקביליך, כמו שאמרנו בגוגל עולים מיליון, כי הוא אומר רגע, אני נותן לו עכשיו את ה-50 אלף דולר שלי ומה מבטיח לי, אז משפטית מבטיח לו החלק ב-LLC,

מתן:      נכון,

עמית:    ותו לא, זאת אומרת אין לו בטוחה אחרת, וזה חשוב לי שהמאזינים יבינו.

מתן:      נכון.

עמית:    טוב, עכשיו אני שואל עוד פעם שאלה כפולה ואתה תענה בסדר הנכון מקצועית, דיברנו על זהות אינטרסים, שזה דבר לדעתי קריטי, ואני רוצה שתחבר לזה את המושג רווח preferred, שיש בהשקעות קבוצתיות רבות, גם אצלכם אני חושב, בחלק לפחות, אם לא בכולם, ויאללה, בסדר הנכון שאתה חושב.

מתן:      בסדר גמור. אז אני אומר קודם כל אנחנו מבינים שבהשקעה קבוצתית המשקיעים הם משקיעים פסיביים לחלוטין, כמו שאמרת,

עמית:    שזה יתרון הרבה פעמים.

מתן:      כן, הם נמצאים פה בארץ, הם לא יטוסו, הם לא מבינים בזה, אם הם היו עושים את זה לבד, כאילו אם הם היו יכולים לעשות את זה לבד הם לא היו באים, הם היו עושים את זה כנראה לבד, ולכן יש גורם אחד שהוא הגורם שמתפעל את זה, שמנהל את זה, שהוא בעצם אחראי לכישלון ולהצלחה גם, ולכן חשוב שהוא יהיה איתכם באותה סירה כמשקיעים. הדרך לעשות את זה היא ע"י זהות אינטרסים, איך יוצרים זהות אינטרסים כזאת? יש הרבה באמת דרכים שאפשר לעשות את זה, הדרך אולי הכי אולד-סקול נקרא לזה, אבל היא הכי הרבה פעמים נכונה היא שהוא ישים כסף, שישקיע 5%, 10%, 15%, 20%, 30%, לא משנה מה, שישקיע כסף, שהוא מבחינתכם מצד אחד מספק אתכם, מצד שני הוא הגיוני, כי אם הוא ישקיע 90% אז כנראה שהוא לא צריך את ה-10% שלכם. אז קודם כל שהוא ישקיע כסף. הדבר השני שהוא מאוד מאוד מעיד ומאוד עוזר זה בנק, כשיש בנק מלווה זה מעיד קודם כל על הפרויקט, כן? הבנק הוא בסוף, לא נעים להגיד, אבל הוא המשקיע הכי גדול, כן? הוא שם הכי הרבה כסף, ועל כן הוא גם צריך להאמין בפרויקט, אבל לא פחות חשוב הוא מאמין ביזם, הוא מכיר את היזם, הוא בדק את היזם, היזם הוא ערב לבנק, ולכן אם עכשיו תהיה בעיה עם הפרויקט הרבה פעמים אתם תהיו הצרה האחרונה של אותו יזם, כי בסוף הבנק ירדוף אחריו ואז הוא לא יברח לשום מקום, כלומר זה לא שאם עכשיו משתבש הוא אומר עזבו אותי, לא מעניין אותי, הלכתי כבר לפרויקט אחר, הוא לא יכול לעשות את הדבר הזה. הדבר השלישי הוא שהיזם ירוויח, כן, זה מצחיק, אבל אנחנו רוצים שהיזם ירצה להישאר בפרויקט כי יהיה לו שם רווח, הדרך לעשות את זה היא ע"י רווח, חלוקת רווחים במכירה, כשהעסקה מצליחה, ואיך למעשה עושים את זה? עושים את ע"י צורה של מדרגות בד"כ, זה מה שאנחנו לפחות עושים, אני מכיר שעוד הרבה אנשים נוהגים גם ככה, ככל שהפרויקט יצליח יותר, ככה האחוז שהיזם ייקח הוא גבוה יותר, לרוב יהיה preferred, מה זה ה-preferred הזה? אחוז מסוים שנגבה, לא משנה כרגע מה האחוז, שהוא קודם כל, קודם כל מחזירים כמובן את הקרן, אבל מהרווחים שמצטברים, קודם כל מחזירים, נותנים את ה-preferred הזה למשקיעים, את הרווח המסוים הזה, ורק אחרי זה מתחילה החלוקה מול השותף, ככה שאם הפרויקט מצליח פחות טוב, כן? ואם תכננו, סתם, X אחוז, ועכשיו הצטמצם, לא הצלחנו X, הצלחנו רק חצי מזה, אז שמי שייפגע מזה ולא ירוויח בעיקר זה יהיה היזם, ואת ה-preferred שלכם, כמשקיעים פסיביים בסוף, לפחות את זה תרוויחו. אז אם אני מסכם, השקעה הדדית, בנק מלווה וגרנטור מול הבנק, והשלישי חלוקת רווחים בסוף לפי הצלחה עם אותו preferred.

עמית:    בזהות אינטרסים רק לא התייחסת אליכם, זאת אומרת אתה מבחינתי, כרגע אני יושב במשרדי RM אבל אתה בשבילי שם קוד לחברות קבוצות, אז איפה אתם מרוויחים, כי אמרנו היזם מקבל, ה-preferred ללקוח, אז גם אתם צריכים להרוויח כסף.

מתן:      אנחנו כאילו בכובע של היזם כשאני אומר.

עמית:    אה, אז אתה אומר יזם זה, כי יש לכם, הזכרת מקודם שיש לכם בכל ארץ יזם מקומי או בכל פרויקט,

מתן:      גם שיש לנו שותפים מקומיים, אנחנו עדיין באים כיזם, אנחנו שמים כסף בעצמנו גם, אנחנו מצטרפים אליו הרבה פעמים ל-GP, אה,

עמית:    אז כשאתה אומר יזם זה בעצם אתם פלוס איזשהו קבלן נקרא לזה,

מתן:      נכון, באופן מצחיק מה שקורה שהמשקיעים בודקים אותנו, נכון? ואנחנו, כשאנחנו בודקים את השותף שלנו, אנחנו דורשים ממנו את הדברים האלה ואפילו יותר נקרא לזה, אנחנו עושים עליו עוד בדיקות עומק כי יש לנו את היכולות לעשות, אז אני אומר אנחנו גם דורשים את זה מאותו יזם, שישקיע את הכסף, שיהיה הגרנטור גם מול הבנק, שיראה את הכסף רק אחרי שהוא נותן preferred לנו ולמשקיעים, אני כאילו מייצג את המשקיעים בקטע הזה, ואותו דבר אני מה שנקרא דורש מעצמי כשאני עומד מול המשקיעים.

עמית:    מגניב. יש לי קבוצת פייסבוק, "כסף והשקעות", והרבה פעמים לפני פרק אני שואל אותם איזה שאלות הייתם רוצים שאני אשאל. אחת השאלות דווקא שלא חשבתי עליה והיא מעניינת, שבעצם בקבוצה, רוב הקבוצות, גם אצלכם, רוב הפרויקטים זה אזור 3 שנים, בגדול. השאלה היא למה, ולא נגיד 10 שנים, זאת אומרת למה לא לעשות re-finance מתישהו, להחזיר למשקיעים את הכסף, את ההשקעה, ויאללה, יש תזרים, זאת אומרת מה ההיגיון העסקי מאחורי זה, כי בטוח יש, אני פשוט לא מכיר אותו.

מתן:      אז אני אחלק, יש עסקאות שהן קצרות יותר, שהן עסקאות לצורך העניין של עד 3 שנים, בד"כ זה השקעות יזמיות, עד 3, עד 4, ששם פשוט כשנגמרת היזמות ומוכרים את הדירות אז פשוט נגמר הפרויקט, אין לי עניין להחזיק את זה, גם בד"כ אזור שאני עושה בו עסקה יזמית הוא לא יהיה אזור שהוא בהכרח עסקה טובה מניבה,

עמית:    לא, זה ברור, אני מדבר על multi family כאלה או אחרים.

מתן:      multi family לצורך העניין, אני חושב שלאט לאט השוק פשוט הגיע לשם, כלומר יש לנו עסקאות של גם יותר מ-3 עד 5 שנים, של 4 עד 6, גם 3 עד 5 זה איזשהו צפי מסוים, כלומר הדבר הזה יכול בהחלט, כשאני אומר 3 עד 5, זה שאחרי 4 שנים נממש את הנכס או בצורה של מכירה או בצורה של re-finance, פשוט אני לא יודע להתחייב על re-finance עוד 4 שנים, אז אני אשים את האופציה הזאת של מימוש, אבל אני אהיה, כשאני אגיע לזמן הקרוב יותר אז אני אבנה את זה, זה לאו דווקא יהיה 3 עד 5 שנים, אבל בסופו של דבר, כשאתה גם פוגש הרבה משקיעים, רובם קשה להם מאוד ולשים את הכסף ל-10 שנים, קשה להם להסתכל לטווח ארוך, על אף שבאופן מצחיק מה הם עושים אחרי שהפרויקט נגמר אחרי 4-5 שנים, הם נכנסים לעוד פרויקט לעוד 4-5 שנים, אבל עדיין תפיסתית, תחושתית,

עמית:    תחושה של שליטה, בהחלט.

מתן:      נכון. לצורך העניין אני יכול לספר דוגמה שהייתה לי לא מזמן, בלי שמות, משקיע מבוגר יחסית, בן אזור ה-80, והוא אומר שהוא מוכן להיכנס לעסקאות רק של שנתיים, ואני אומר לו אוקיי, ואחרי השנתיים מה תעשה עם הזה? הוא אומר אני אכנס לעוד השקעה של שנתיים, אבל הוא כל פעם שנתיים, למה? כי הוא כבר מבוגר אז הוא צריך, אבל זה משהו שהוא במיינד, כי זה לא באמת משנה, זה לא שהוא ייקח את הכסף, הוא כל שנתיים פשוט ישקיע אותו מחדש, הוא לא צריך את הכסף.

עמית:    לא, אבל זה צומת החלטה, שאולי אומרים הילד ילך לאוניברסיטה…

מתן:      נכון, אבל הוא אומר אני לא צריך את הכסף הזה, אבל זה משהו כמו שאתה אמרת, הוא צריך את האופציות, כאילו את האפשרות בחירה, וזה מנטלי, שנתיים נשמע לי הרבה זמן, אבל כשאתה בן 80 שנתיים נשמע פתאום הרבה זמן כנראה לאנשים, אבל בפועל אני חושב שלאט לאט השוק פשוט הגיע לשם, שזה גם מה שהקהל מחפש, אני יכול להגיד ששוב, התכניות העסקיות, אני אגיד לפחות אצלנו, הן צפי, כלומר אנחנו, הנה, ראינו שנת קורונה, דברים משתנים, פתאום 5 שנים הופך להיות 6 שנים.

עמית:    לא, בחוזה כתוב, אני זוכר שאני נכנסתי, בחוזה היה כתוב שמנהל הקבוצה יכול להחליט במקרה שיקרה דרמה, וקורונה זה בהחלט דרמה עולמית,

מתן:      נכון, ואני יכול להגיד שהרבה פעמים אנחנו כמי שמנהל את הקבוצה ומסתכלים על זה בצד המאוד מאוד נקרא לזה כר מקצועי, אם צריך לשנות מתווה, צריך זה, אנחנו באים ואומרים לקבוצה, מכנסים אותם, אומרים להם שמעו, זה מה שעשינו עד עכשיו, מהסיבות 1, 2, 3, 4 אנחנו רוצים לעשות ככה כי אנחנו מאמינים שזה יוביל לזה, בוא נעלה את זה להצבעה. יתרונות וחסרונות של קבוצה…

עמית:    סבבה. אני רוצה גם שתדבר בבקשה קצת על אנשים שפחות מכירים על נושא המס, מה חבות המס שיש בחו"ל, בארץ, עוד פעם, אנחנו לא מייעצי מס, אנחנו לא רואי חשבון, כל המטרה לימודית בלבד, לתת איזשהו מידע מקרואי, גדול, על מה זה.

מתן:      אז אני באמת אגע בעקרונות כי זה מאוד מאוד אינדיבידואלי, כן? יש משקיעים ש-,

עמית:    לכן אני אומר רק העקרונות, שאנשים יבינו.

מתן:      אני אגע מאוד מאוד במקרו, קודם כל חייבים לשלם מס,

עמית:    זה מה שרציתי שאנשים ישמעו.

מתן:      וזה דבר שהוא חיובי, כן? מס משלמים מהרווחים, תמיד, זה מצחיק להגיד, לפעמים משקיעים מגיעים לפה, שואלים אותי מה המס שאני צריך לשלם? אני אומר לו עוד לא הרווחת, רגע, זה השאלה הראשונה.

עמית:    לא, אני התכוונתי שאנשים יבינו שבחו"ל אנחנו צריכים לדווח,

מתן:      חייבים לדווח,

עמית:    זה לא איזה nice to have.

מתן:      חייבים לדווח, ולא לזלזל בזה, זה לא שווה את זה בוא נגיד את זה ככה. עכשיו כשאנחנו למעשה, אני מסתכל כרגע על הצורה הכי פשוטה שאנחנו אזרחים ישראלים שמשקיעים בארה"ב, ולכן חובת הדיווח שלנו היא גם במדינת היעד, כלומר המדינה בה אנחנו משקיעים, בה הנדל"ן נמצא, וגם במדינה בה אנחנו תושבים, כלומר במקרה שלנו בישראל. קודם כל נשלם במדינה, שוב, תלוי באמנת מס, וניקח את ארה"ב, יש אמנת מס, אז גם לא משלמים כפל מס, אתה תשלם בארה"ב ואחרי זה תעשה השלמה למיסוי בארץ. בגדול זה מתחלק בין הוני ל-, נקרא לזה מניב, לפירותי, נתחיל מההוני כי זה פשוט, בארה"ב זה במדרגות אבל זה יהיה בין 10-20% מס, ובישראל זה לא משנה כי אתה תשלם 25% מס אז אתה תשלים פה ל-25% מס על הרווח, המניב זה קצת יותר מורכב, גם נגענו בצורה, כן? אם זה LP או LLC, יש כל מיני אפשרויות,

עמית:    לא, לא ניכנס לזה כי זה כבר באמת שכל אחד יקבל את הייעוץ הפרטני שלו, מה שהיה חשוב לי שאנשים ישמעו מבעל מקצוע שחייבים לדווח גם בארץ, גם בחו"ל, כל אחד עם המדרגות מס שלו והייעוץ שלו, אבל בהחלט כמו את זה בחשבון בבדיקת הרצון שלכם להשקיע. שאלה שמסקרנת רבים זה אנחנו משקיעים בחו"ל, לא משנה עכשיו אם זה אירו או יוון או זנזיבר לא יודע איזה מטבע או דולר בארה"ב, יש תנודתיות של השקל מול המטבע חוץ, מה אתה אומר למשקיעים שאומרים רגע, אבל זה בדולרים, שקל גבוה, שקל נמוך, אני אומר שאי אפשר לדעת אם עכשיו 3.30 זה טוב, רע, גבוה, נמוך, אין לי מושג מה יקרה בעוד 3 שנים שייגמר הפרויקט, איך אתה מתגבר על השאלות האלה? אני מאמין ששואלים.

מתן:      אז קודם כל אני מתייחס לזה מלכתחילה, כלומר ברגע שאתה משקיע במט"ח, אוקיי, כשמשקיעים מעבר לים, תמיד מדברים על הסיכון של הבנייה, של הסוחר זה, אבל גם מט"ח זה חלק מהסיכון, אין מה לעשות, אנחנו חיים בשקלים, שער הדולר,

עמית:    סיכון-סיכוי, אני טוען שזה פיזור, יש לי סרטונים שלמים ביוטיוב על זה, בגלל זה אני אומר.

מתן:      נכון, אבל אני אומר זה עוד אחד מהאלמנטים שצריכים לשים עליהם את הדעת,

עמית:    יפה.

מתן:      מבחינתי, מבחינת גם הרבה אנשים אחרים, מט"ח זה קזינו אחד גדול, זה תלוי בכל כך הרבה גורמים של ייבוא וייצוא וממשלות וקורונה,

עמית:    אי אפשר לדעת.

מתן:      זה לא תמיד תלוי אפילו במדינה שלך, כמו שאנחנו רואים הרבה פעמים, זה תלוי בהמון המון גורמים ובאמת אי אפשר לדעת, גם מה שניהלנו היום נמוך, יכול להיות שמחר הוא יהיה גבוה. עכשיו, מה שאני כן עושה כעיקרון, זה כמו שנגעת א' לפזר על כמה מטבעות, אבל ב', גם להתעסק במטבעות לא רק שהם חזקים, אוקיי? אלא שהם גם שמישים, לדוגמה ין יפני הוא חזק, סה"כ כמטבע, אבל כנראה לא יהיה לי כישראלי מה לעשות איתו, לעומת זה דולר או יורו אני יכול עדיין, גם אם עכשיו קיבלתי והדולר ירד, ללכת לבנק ולהשקיע אותו, את הדולרים האלה, כלומר להשקיע במניות, בשוק ההון, בעוד נדל"ן, כאילו זה מטבע שהוא שימושי, לקנות באמאזון, לא משנה מה, יש לי בו שימושים, אין ספק שצריך לקחת את זה בחשבון כי יכול להיות שאתה תהיה חייב את השקלים ואז אין מה לעשות, יכול להיות שאתה תפסיד כמו שיכול להיות שתרוויח, זה עוד שוק, ממש עוד שוק, כמו שאתה משקיע בנדל"ן, אתה משקיע במט"ח, אז הייתי משקיע במטבעות קודם כל שהם יציבים, חזקים וב' שהם שמישים. לשאלתך בזנזיבר יש להם מטבע מקומי אבל הם משתמשים בדולר.

עמית:    הבנתי. בדיוק הייתה לי השבוע לקוחה שהתייעצה להשקיע בחו"ל, כן, לא, והיא אמרה מה יהיה עם הדולר, עכשיו היא גם יבואנית, אז אני אומר לה מה אכפת לך, נגיד שבעוד 3 שנים נגמר הפרויקט, 4 שנים, יש לך דולר, אז תיקחי משמה את הכסף לייבוא שאת עושה, זה לא ממש משנה לך. אבל יפה. אנחנו בשאלה לפני האחרונה, ואני הייתי שמח אם אתה יכול לשתף אותנו באיזה טעויות אתה רומה שחוזרות על עצמן אצל משקיעי נדל"ן בחו"ל.

מתן:      הייתי אומר שיש 3 טעויות מרכזיות, שאני נתקל בהן יותר. הטעות הראשונה היא היצמדות מאוד גבוהה לתשואות, כלומר לבוא והשאלה הראשונה שנשאלת, אתה מגיע למשרד, אפילו בטלפון, אתה עוד לא היית במשרד, עוד לא פגשת בנאדם, בטלפון, מה התשואה. עכשיו אני שואל מה זה ייתן לך, אם אני אגיד לך100%, 200%, 1000%, האם זה באמת מה שעושה השקעה לטובה? כנראה שלא, כאילו אתה לא יכול להתבסס להגיד אוקיי, פה נתנו לי 17, כאן נותנים לי 18, שם אני 20, ה-20 ניצח. חשוב לפני המספרים להבין את העסקה עצמה, מה המחשבה, מי החברה, מספרים זה אקסל, אפשר באמת לרשום הכול באקסל, אקסל אוכל הכול ואנחנו מקבלים אלפי הצעות, עוד לא ראיתי אקסל אחד שהפסיד, בחיים לא ראיתי אקסל מפסיד, אף אחד לא בא הציע לי שמע, זה השקעה שעושה מינוס 10% בשנה, תיקח. אז אנחנו רואים שלתשואה הזאת אנשים שמים עליה הרבה יותר מידי דגש, או יותר מידי מוקדם נקרא לזה, בתהליך, וזה פשוט במיינד שם. הטעות השנייה שאני חושב שאנשים עושים זה באמת עניין התשואות המובטחות, שאני אחלק את זה לשניים. אחד זה הלהתפתות אחרי תשואה מובטחת, שזה אני חושב לאט לאט הולך ונעלם, על אף שאני רואה עדיין מידי פעם בקבוצות שהבטיחו לי פה והבטיחו לי שם, והיה לא מזמן מגורי סטודנטים הבטחת תשואה אחרי שכבר אנשים אמרו וספגו וחטפו ועדיין אנשים קונים את זה, אז אנחנו מבינים שאין דבר כזה, אנחנו רואים מה קורה בעולם, בנקים לפעמים קורסים, אין דבר כזה תשואה באמת מובטחת, הדבר השני הוא שגם אנשים, גם כשהם מבינים שאין תשואה מובטחת, הם נכנסים למיינד כאילו התשואה היא מובטחת, מה הכוונה? הוא נכנס לעסקה, הוא מבין שיש בה סיכונים, הוא מבין שזה עסקה, אבל במוח שלו או במיינד, הוא לא הבין שהוא גם באמת יכול להפסיד, כאילו הוא לא מבין את העיקרון של הפסד הכסף, ואני אומר צריך להבין פה את הסיכון האישי שלך קודם כל, כלומר אחד הדברים שאני אוהב לשאול משקיעים, עוד 5 שנים אני בא אומר לך כל הכסף הלך, מה אתה עושה, איך אתה מרגיש, כי בנאדם אחד יכול להפסיד 100 אלף דולר, הוא יתבאס, אף אחד לא נהנה להפסיד 100 אלף דולר, אבל החיים ממשיכים, בנאדם אחד הוא גמר את החיים שלו במירכאות לחלוטין.

עמית:    כן, הוא לקח את כל הכסף במינוף, וזה מה שלא היה לו,

מתן:      ואני אומר הסיכון האישי פה הוא אקוטי, אז זה אני חושב הטעות השנייה. והטעות השלישית קצת נגענו בה, אני חושב שגם היא לאט לאט נכחדת מהעולם, זה העניין הזה של נדל"ן בטאבו בחו"ל, בארץ זה עולם אחר, אבל בחו"ל אנשים עושים את זה כאיזשהו פרדיגמה ממה שהם מכירים פה בישראל ומן תחושת ביטחון, שאני חושב שבדיעבד יוצרת בדיוק את ההפך, כלומר יש לך יותר אחריות על הנכס, אתה עומד מול הזה, אין לך אף אחד שנמצא בשטח שאתה סומך עליו או שהוא מעורב בכסף בעסקה, ובפועל אתה בגלל איזושהי אמונה מגבילה, אתה הולך למשהו שאתה מרגיש בו ביטחון, אבל הוא ביטחון מדומה לחלוטין. גם זה לאט לאט אני רואה שיותר אנשים מבינים, כי אין מה לעשות, העולם נהיה…

עמית:    לא, אני חושב, אני לא יודע אם זה מבינים, זה העדפות אישיות, כי כמו שאתה אומר, אם יש אדם שאומר אני רוצה לבנות את הפנסיה שלי מ-5 דירות בארה"ב, זה שונה לגמרי מאדם שאומר יש לי עכשיו איזה 100 אלף דולר פנויים להשקעה או 50 אלף דולר, ואני רוצה להשקיע אותם איפשהו, זה…

מתן:      אני מסכים, אבל שוב, זה השאלה למה הוא עושה, כי הרבה אנשים הולכים לבית הפרטי בטאבו, לא בגלל שאומרים אני אקנה 5 ואעשה לי פנסיה, אלא בגלל ששם יש לי יותר ביטחון, והם לא מבינים את הביטחון מאחורה.

עמית:    בשביל אנחנו עושים את הפרק של הפודקאסט, ואתה משתף פעולה יפה בזה שאתה יחסית אובייקטיבי, שזה יפה מאוד. טוב, הגענו לשאלה האחרונה, אני מסיים כל פרק בפודקאסט בבקשה ל-3 טיפים פרקטיים מהחיים, למאזינים, יכול להיות שזה דברים שדיברנו עליהם, יכול להיות שזה דברים שלא דיברנו עליהם, פשוט אתה מאמין כבעל, איש עסקים, אז שתף אותנו.

מתן:      אז אני לאו דווקא אקח אותם לעולם הנדל"ן, אני חושב שהדבר הראשון זה תשקיע בעצמך, אני מאוד מאוד מאמין בזה, אני יכול להגיד שאני כל בוקר שלי פותח קודם כל בספורט, אני עושה איירונמנים אז אני בצד המאוד קיצוני, אבל תפתח קודם כל במשהו שהוא לגוף, לנפש. מגיע אח"כ הדבר השני שאני עושה, זה לקרוא ספר, לא משנה אם זה 5 עמודים, 10 עמודים, 15 עמודים, אבל משהו, תנתק שנייה את הטלפון ובאמת תלמד משהו חדש מה שנקרא כל יום, אני חושב שזה הטיפ הראשון, תשקיע קודם כל בעצמך, אין ספק שזה ההשקעה הכי טובה שתוכל לעשות. הדבר השני זה לחשוב בגדול, כלומר אני חושב שאם, שוב, לא משנה כרגע אם אתה שכיר או יזם או זה, אבל אני מסתכל על עצמי היום, אם היית שואל אותי לפני 5 שנים, אני לא אלך אפילו להתחלה, אם הייתי עכשיו עוד שנייה עם מלון בזנזיבר של כמעט 100 חדרים ובונה זה, הייתי אומר לך כנראה שלא, שכאילו הייתי צוחק, אבל שאתה כן מכוון וכן חושב וכן בעיקר במיינד הזה, אז הדברים האלה קורים, אז לחשוב לא עולה כסף, אז בוא נחשוב מה שנקרא בגדול. והדבר השלישי, שהוא קשור לדבר השני הוא לחשוב זה לא מספיק, כאילו אני מכיר לא מעט אנשים שחושבים ואומרים איך הייתי עושה ככה ואיך הייתי עושה פה ואיך הם לא עושים פה ואיך הייתי עושה ככה, בסוף פעולות, כמו שתמיד אומרים, מחשבה מייצרת מציאות, מסכים, אבל בעיקר פעולות מייצרות מציאות, מחשבה אולי רק אורי גלר יכול לייצר איתה איזושהי מציאות, צריכים בפועל לעשות פעולות, פעולות מייצרות עשייה, מייצרת תוצאות, תוצאות מייצרות מחשבה ומחשבה חיובית מייצרת פעולות נוספות, אז לפעול, לפעול, לפעול, טעויות זה בסדר, העיקר זה באמת להמשיך להתקדם. אמרת 3, אז…

עמית:    כן, זה נהדר, זה נהדר, אני גם מאוד מאמין שצריך בסוף גם לעשות, רק תיאוריות ולשאול את ה-, בארוחת צהריים, כאילו בעבודה, מה דעתכם להשקיע בנדל"ן, ואתה מקבל את כל התשובות של כן ולא ובטח ויורד לפרטים, אף אחד מהם לא עשה, רק הם שמעו ש-, אז באמת, אם אתה עושה ואתה לומד, חווה, מרגיש…אז תודה רבה מתן, לי היה מאוד מעניין.

מתן:      תודה לך, גם לי.

עמית:    אני מקווה שגם לכם היה מעניין מאזינים, מי שרוצה עוד פרטים מהצוות של RM, יש לכם באתר וביוטיוב ובאפליקציות, כל אחד איפה שאתם מקשיבים, יש לינק לקבוצה, לאנשי הקשר ב-RM, יחזור אליכם אחד מהנציגים וייתן לכם את כל הפרטים שיעניינו אתכם, וכרגיל אני מבקש תספרו להורים, תספרו לחברים, תספרו לילדים על הפודקאסט, שכולם ייהנו, אני מזכיר שאני מחפש נותני חסות, אני אשמח לחיבורים, ומי שנחשף אלינו רק היום, אז פרקים קודמים ובכלל מידע נוסף בעולם הכסף אפשר למצוא באתר שלי 2invest.co.il. תודה רבה על ההאזנה וניפגש בפרק הבא.

עוד לא נרשמת למייל?

בואו לקבל ממני עדכונים שוטפים ומרתקים בעולם הכסף וההשקעות

שתפו את הפרק הזה עם אחרים:

פייסבוק
טוויטר
לינקדין

תודה שבחרת להצטרף אלי ולצעוד בדרך לרווחה כלכלית

בנוסף, אני מזמין אותך לקרוא את תקציר הספר

לחשוב עשיר להיות עשיר

אני מזמין אותך להצטרף אלי לכנס "כסף והשקעות"

לחגיגת יום הולדת 60, פרק 100 והשקת הספר.

ניפגש ביום שישי 2/9/22 בבית ציוני אמריקה, תל אביב.